zenrcade
Active member
Amerikalı ev sahipleri, bir emlak ticaret grubunun endüstrinin temel maddesi olan standart yüzde 6 satış komisyonunu ortadan kaldıracak dönüm noktası niteliğinde bir anlaşmayı kabul etmesinin ardından evlerini satma maliyetinde önemli bir düşüş görebilirler.
Onlarca yıldır ev satışlarına ilişkin yönergeleri belirleyen güçlü bir kuruluş olan Ulusal Emlakçılar Birliği, 418 milyon dolar tazminat ödeyerek ve komisyon kurallarını yürürlükten kaldırarak bir dizi davayı çözüme kavuşturmayı kabul etti. NAR'ın hukuk müşaviri anlaşmayı Cuma sabahı erken saatlerde onayladı ve Haber imzalı belgenin bir kopyasını aldı.
Avukatların haftalar içinde sunulmasını beklediği ve hâlâ federal mahkeme onayı gerektiren anlaşma, kuralların kendilerini aşırı ücret ödemeye zorlayacağını iddia eden ev satıcılarının bir dizi hukuki iddiasına son verecek.
NAR'ın geçici genel müdürü Nykia Wright, Cuma sabahı yayınlanan bir açıklamada şunları söyledi: “Hedefimiz her zaman tüketici tercihini korumak ve üyelerimizi mümkün olan en geniş ölçüde korumak olmuştur. Bu anlaşma her iki hedefe de ulaşıyor.”
Emlak uzmanları, anlaşmanın ve ev sahipleri için beklenen tasarrufların ABD konut piyasasında son 100 yılın en büyük sarsıntılarından birini tetikleyebileceğini söyledi. “Bu, pazarı bozacak ve yeni bir iş modelini zorlayacak“ dedi San Diego Üniversitesi'nden emekli emlak profesörü Norm Miller.
Amerikalılar yılda yaklaşık 100 milyar dolar emlak komisyonu ödüyor ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki emlakçılar dünyadaki en yüksek komisyonlardan bazılarına sahip. Diğer birçok ülkede komisyon oranları yüzde 1 ila 3 arasındadır. Amerika Birleşik Devletleri'nde çoğu broker, satıcı tarafından ödenen yüzde 5 veya 6 oranında komisyon talep eder. Alıcının bir acentesi varsa, satıcının acentesi, ev piyasada listelendiğinde komisyonun bir kısmını bu acenteyle paylaşmayı kabul eder.
Şu anda 1 milyon dolarlık bir ev satmak isteyen Amerikalı bir ev sahibi, yalnızca emlak komisyonlarına 60.000 dolara kadar harcamayı bekleyebilir; 30.000 doları acentesine ve 30.000 doları alıcı sağlayan acenteye gidecektir. Maliyeti 400.000 dolar olan bir ev için bile (ki bu kabaca Amerika Birleşik Devletleri'ndeki evlerin mevcut ortalama değeridir), satıcılar hala yaklaşık 24.000 dolar komisyon ödüyorlar ve bu maliyetler evin nihai satış fiyatına dahil ediliyor.
Davalarda, NAR ve acentelerinin NAR üyesi olmasını zorunlu kılan aracı kurumların, satıcının acentesinin alıcının acentesine bir ödeme teklifinde bulunmasını talep ederek ve sektör genelinde tek tip bir komisyona yol açan kurallar oluşturarak antitröst yasalarını ihlal ettiği ileri sürüldü. Bu oran büyük ölçüde garanti edilmezse, komisyoncular artık iş için rekabet ederken büyük olasılıkla komisyonlarını azaltmak zorunda kalacaklar.
Ekonomistler komisyonların artık yüzde 30 oranında azaltılabileceğini ve bunun da emlak fiyatlarını genel anlamda olumsuz etkileyeceğini tahmin ediyor. Broker tazminatı için serbest bir pazarın açılması, Expedia ve Kayak gibi çevrimiçi brokerlik sitelerinin ortaya çıkmasıyla seyahat endüstrisinde meydana gelen aksaklığı yansıtıyor olabilir.
“Rekabet güçleri açığa çıkıyor” Cohen Milstein'ın antitröst bölümünün eş başkanı ve anlaşma taslağını hazırlayan avukatlardan biri olan Benjamin Brown şöyle konuştu: “Bazı yeni fiyatlandırma modellerini ve ev alıcılarına hizmet sunmanın bazı yeni ve yaratıcı yollarını göreceksiniz. Sektör için gerçekten heyecan verici bir zaman olacak.”
Bir grup Missouri ev satıcısı tarafından Nisan 2019'da açılan ilk dava, Ekim ayında 1,8 milyar dolarlık bir kararla sonuçlandı. Davada antitröst ihlalleri iddia edildiği için davacılar 5,4 milyar dolara kadar üç kat tazminat alma hakkına sahip olacaktı. Dernek, zararın hafifletilmesi karşılığında temyiz hakkından feragat etti. Karar emlak sektöründe şok dalgaları yarattı ve o zamandan beri ülke çapında bir düzineden fazla taklit davanın ortaya çıkmasına neden oldu; bunlar arasında ülkenin en büyük komisyonculuk firmasını ve sahibi Warren E. Buffett'ı tuzağa düşüren ülke çapında toplu dava da var. Aracı kurum Berkshire Hathaway henüz bir anlaşmaya varmadı ancak aralarında Keller Williams ve Re/Max'ın da bulunduğu diğerleri ayrı davalarda anlaşmaya vardı. NAR şimdi onlara katılıyor.
Anlaşmaya göre, on milyonlarca ev satıcısının birleştirilmiş toplu dava ödemesinden küçük bir pay alma hakkı olması muhtemel.
Hak kaybı, uzun süredir dokunulmaz kabul edilen ve etkisiyle izole edilen örgütün gücüne vurulan bir darbeydi. 1908'de kurulan NAR'ın 1 milyar dolardan fazla varlığı, 1,3 milyon üyesi ve siyasi yelpazedeki adayların kasasına milyonlar akıtan bir siyasi eylem komitesi var.
Adalet Bakanlığı'nın Antitröst Bölümü, kuruluşun Çoklu Listeleme Siteleri veya MLS olarak adlandırılan konut listeleme veritabanlarının denetimi de dahil olmak üzere, NAR'ın uygulamalarına ilişkin soruşturmasını sürdürüyor. Web Siteleri NAR'ın yerel bağlı kuruluşlarının mülkiyetindedir ve onlar tarafından işletilmektedir. Onlarca yıldır Adalet Bakanlığı bu veritabanlarının rekabeti engelleyip engellemediğini ve bazı NAR kurallarının fiyat sabitleme komisyonlarını teşvik edip etmediğini sorguluyor.
Bazı uzmanlar komisyon yapısındaki değişikliğin ve bunun emlak piyasasına enjekte edeceği milyarlarca doların konut piyasasında bir toparlanmayı tetikleyebileceğini, hatta bunun 1930'ların Yeni Yıl Anlaşması kadar önemli olabileceğini söyleyecek kadar ileri gittiğini söyledi. , ülkenin Büyük Buhran'dan sonraki ekonomik toparlanmasını istikrara kavuşturmak ve yeniden inşa etmek için Başkan Franklin D. Roosevelt tarafından imzalanan bir dizi yasa ve idari emir. Buna, konut ve ipotekleri daha erişilebilir hale getirmeyi amaçlayan ve Federal Konut İdaresi'nin kurulmasına yol açan Daha İyi Konut Programı da dahildi.
Ev fiyatlarında patlama yaşanan 2008 mali krizi ve 1970'ler ve 1980'lerde ipotek sektöründe Freddie Mac'in yaratılması ve ayarlanabilir oranlı ipoteğin uygulamaya konulması da dahil olmak üzere önceki değişiklikler de kalıcı değişiklikleri ateşledi. Cuma günkü anlaşmayla ev alma ve satma süreci artık başka bir tarihi değişimle karşı karşıya.
“Bu, Amerikalıların evlerini satın alma, arama, satın alma ve satma biçiminde gerçekten temel bir değişiklik olacak. Wisconsin-Madison Üniversitesi'nde sosyoloji doçenti ve ev fiyatları ile emlak işi arasındaki bağlantıyı inceleyen “Upsold” kitabının yazarı Max Besbris, “Bu, emlak sektörünü tamamen değiştirecek” dedi. “Bu, New Deal dönemi düzenlemelerinin uygulamaya konmasından bu yana emlak piyasasındaki en büyük değişikliklerden birini tetikleyecek.”
Ekim kararı, örgüt açısından yoğun tartışmaların yaşandığı bir dönemde geldi ve iç huzursuzluk son beş ayda zirveye ulaştı. Yönetim Kurulu Başkanı Bob Goldberg, karardan birkaç gün sonra kapalı bir toplantıda emekliye ayrılacağını duyurdu. Onun istifası, Times soruşturmasında yaygın cinsel taciz iddialarının ortaya çıkmasının ardından Ağustos ayında iki gün sonra istifa eden NAR Başkanı Kenny Parcell'in istifasının ardından geldi.
Ocak ayında, örgütün kültürünü dönüştürme ve her ne pahasına olursa olsun davalarla mücadele etme sözü vererek görevi erkenden üstlenen NAR'ın yeni başkanı Tracy Kasper, NAR'ın Bayan Kasper'ın şantajın Hedefi olduğunu söylemesinin ardından ani istifasını duyurdu.
Ancak NAR'ın son aylardaki çalkantısına rağmen değişmeyen bir şey vardı: Davaların kusurlu olduğunu ve temyize gitmeyi düşündüklerini ileri sürdüler. Cuma günkü uzlaşma anlaşmasıyla NAR mücadeleden vazgeçti.
Anlaşma birçok önemli kural değişikliğini içeriyor. NAR'ın, bir satıcının acentesinin bir alıcının acentesi için tazminat belirlemesine izin verecek herhangi bir kural koymasını yasaklıyor; bu uygulama, eleştirmenlerin uzun süredir alıcı acentelerinin müşterilerini tek bir teklife yönlendirerek “yönlendirmeye” yol açtığını söylüyor. Teklifleri daha pahalı evlere yönlendirin. daha büyük bir komisyon kontrolü alın.
Ev satın almak ve satmak için kullanılan çevrimiçi MLS veritabanlarında, karşılaştırma, acente tazminatını gösteren tüm alanların tamamen kaldırılmasını gerektiriyor. Ayrıca, acentelerin çalışmaları karşılığında ücret teklif etmek veya kabul etmek için öncelikle birden fazla listeleme hizmetine abone olmaları yönündeki uzun süredir devam eden gerekliliği de yasaklıyor.
NAR, birden fazla listeleme sitesine sahip olmadığı, ancak bunların çoğunun, NAR'a bağlı kuruluşlar olarak hizmet veren yerel komisyoncu birliklerine ait olduğu ve onlar tarafından işletildiği konusunda defalarca ısrar etti. Anlaşmanın artık temsilci tazminatı ile MLS erişimi arasındaki bağlantıyı etkili bir şekilde kesmesiyle birlikte, birçok temsilcinin birliğe üyeliğini yeniden düşünmesi muhtemel.
“Bugün konut satışlarında sıfırlama düğmesine basıldı” dedi, ana davada ev satıcılarını temsil eden Kansas Şehri avukatı Michael Ketchmark. “Ev sahibi olan ya da ev sahibi olmayı hayal eden herkes bu gelişmeden çok büyük fayda sağlayacak.”
Onlarca yıldır ev satışlarına ilişkin yönergeleri belirleyen güçlü bir kuruluş olan Ulusal Emlakçılar Birliği, 418 milyon dolar tazminat ödeyerek ve komisyon kurallarını yürürlükten kaldırarak bir dizi davayı çözüme kavuşturmayı kabul etti. NAR'ın hukuk müşaviri anlaşmayı Cuma sabahı erken saatlerde onayladı ve Haber imzalı belgenin bir kopyasını aldı.
Avukatların haftalar içinde sunulmasını beklediği ve hâlâ federal mahkeme onayı gerektiren anlaşma, kuralların kendilerini aşırı ücret ödemeye zorlayacağını iddia eden ev satıcılarının bir dizi hukuki iddiasına son verecek.
NAR'ın geçici genel müdürü Nykia Wright, Cuma sabahı yayınlanan bir açıklamada şunları söyledi: “Hedefimiz her zaman tüketici tercihini korumak ve üyelerimizi mümkün olan en geniş ölçüde korumak olmuştur. Bu anlaşma her iki hedefe de ulaşıyor.”
Emlak uzmanları, anlaşmanın ve ev sahipleri için beklenen tasarrufların ABD konut piyasasında son 100 yılın en büyük sarsıntılarından birini tetikleyebileceğini söyledi. “Bu, pazarı bozacak ve yeni bir iş modelini zorlayacak“ dedi San Diego Üniversitesi'nden emekli emlak profesörü Norm Miller.
Amerikalılar yılda yaklaşık 100 milyar dolar emlak komisyonu ödüyor ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki emlakçılar dünyadaki en yüksek komisyonlardan bazılarına sahip. Diğer birçok ülkede komisyon oranları yüzde 1 ila 3 arasındadır. Amerika Birleşik Devletleri'nde çoğu broker, satıcı tarafından ödenen yüzde 5 veya 6 oranında komisyon talep eder. Alıcının bir acentesi varsa, satıcının acentesi, ev piyasada listelendiğinde komisyonun bir kısmını bu acenteyle paylaşmayı kabul eder.
Şu anda 1 milyon dolarlık bir ev satmak isteyen Amerikalı bir ev sahibi, yalnızca emlak komisyonlarına 60.000 dolara kadar harcamayı bekleyebilir; 30.000 doları acentesine ve 30.000 doları alıcı sağlayan acenteye gidecektir. Maliyeti 400.000 dolar olan bir ev için bile (ki bu kabaca Amerika Birleşik Devletleri'ndeki evlerin mevcut ortalama değeridir), satıcılar hala yaklaşık 24.000 dolar komisyon ödüyorlar ve bu maliyetler evin nihai satış fiyatına dahil ediliyor.
Davalarda, NAR ve acentelerinin NAR üyesi olmasını zorunlu kılan aracı kurumların, satıcının acentesinin alıcının acentesine bir ödeme teklifinde bulunmasını talep ederek ve sektör genelinde tek tip bir komisyona yol açan kurallar oluşturarak antitröst yasalarını ihlal ettiği ileri sürüldü. Bu oran büyük ölçüde garanti edilmezse, komisyoncular artık iş için rekabet ederken büyük olasılıkla komisyonlarını azaltmak zorunda kalacaklar.
Ekonomistler komisyonların artık yüzde 30 oranında azaltılabileceğini ve bunun da emlak fiyatlarını genel anlamda olumsuz etkileyeceğini tahmin ediyor. Broker tazminatı için serbest bir pazarın açılması, Expedia ve Kayak gibi çevrimiçi brokerlik sitelerinin ortaya çıkmasıyla seyahat endüstrisinde meydana gelen aksaklığı yansıtıyor olabilir.
“Rekabet güçleri açığa çıkıyor” Cohen Milstein'ın antitröst bölümünün eş başkanı ve anlaşma taslağını hazırlayan avukatlardan biri olan Benjamin Brown şöyle konuştu: “Bazı yeni fiyatlandırma modellerini ve ev alıcılarına hizmet sunmanın bazı yeni ve yaratıcı yollarını göreceksiniz. Sektör için gerçekten heyecan verici bir zaman olacak.”
Bir grup Missouri ev satıcısı tarafından Nisan 2019'da açılan ilk dava, Ekim ayında 1,8 milyar dolarlık bir kararla sonuçlandı. Davada antitröst ihlalleri iddia edildiği için davacılar 5,4 milyar dolara kadar üç kat tazminat alma hakkına sahip olacaktı. Dernek, zararın hafifletilmesi karşılığında temyiz hakkından feragat etti. Karar emlak sektöründe şok dalgaları yarattı ve o zamandan beri ülke çapında bir düzineden fazla taklit davanın ortaya çıkmasına neden oldu; bunlar arasında ülkenin en büyük komisyonculuk firmasını ve sahibi Warren E. Buffett'ı tuzağa düşüren ülke çapında toplu dava da var. Aracı kurum Berkshire Hathaway henüz bir anlaşmaya varmadı ancak aralarında Keller Williams ve Re/Max'ın da bulunduğu diğerleri ayrı davalarda anlaşmaya vardı. NAR şimdi onlara katılıyor.
Anlaşmaya göre, on milyonlarca ev satıcısının birleştirilmiş toplu dava ödemesinden küçük bir pay alma hakkı olması muhtemel.
Hak kaybı, uzun süredir dokunulmaz kabul edilen ve etkisiyle izole edilen örgütün gücüne vurulan bir darbeydi. 1908'de kurulan NAR'ın 1 milyar dolardan fazla varlığı, 1,3 milyon üyesi ve siyasi yelpazedeki adayların kasasına milyonlar akıtan bir siyasi eylem komitesi var.
Adalet Bakanlığı'nın Antitröst Bölümü, kuruluşun Çoklu Listeleme Siteleri veya MLS olarak adlandırılan konut listeleme veritabanlarının denetimi de dahil olmak üzere, NAR'ın uygulamalarına ilişkin soruşturmasını sürdürüyor. Web Siteleri NAR'ın yerel bağlı kuruluşlarının mülkiyetindedir ve onlar tarafından işletilmektedir. Onlarca yıldır Adalet Bakanlığı bu veritabanlarının rekabeti engelleyip engellemediğini ve bazı NAR kurallarının fiyat sabitleme komisyonlarını teşvik edip etmediğini sorguluyor.
Bazı uzmanlar komisyon yapısındaki değişikliğin ve bunun emlak piyasasına enjekte edeceği milyarlarca doların konut piyasasında bir toparlanmayı tetikleyebileceğini, hatta bunun 1930'ların Yeni Yıl Anlaşması kadar önemli olabileceğini söyleyecek kadar ileri gittiğini söyledi. , ülkenin Büyük Buhran'dan sonraki ekonomik toparlanmasını istikrara kavuşturmak ve yeniden inşa etmek için Başkan Franklin D. Roosevelt tarafından imzalanan bir dizi yasa ve idari emir. Buna, konut ve ipotekleri daha erişilebilir hale getirmeyi amaçlayan ve Federal Konut İdaresi'nin kurulmasına yol açan Daha İyi Konut Programı da dahildi.
Ev fiyatlarında patlama yaşanan 2008 mali krizi ve 1970'ler ve 1980'lerde ipotek sektöründe Freddie Mac'in yaratılması ve ayarlanabilir oranlı ipoteğin uygulamaya konulması da dahil olmak üzere önceki değişiklikler de kalıcı değişiklikleri ateşledi. Cuma günkü anlaşmayla ev alma ve satma süreci artık başka bir tarihi değişimle karşı karşıya.
“Bu, Amerikalıların evlerini satın alma, arama, satın alma ve satma biçiminde gerçekten temel bir değişiklik olacak. Wisconsin-Madison Üniversitesi'nde sosyoloji doçenti ve ev fiyatları ile emlak işi arasındaki bağlantıyı inceleyen “Upsold” kitabının yazarı Max Besbris, “Bu, emlak sektörünü tamamen değiştirecek” dedi. “Bu, New Deal dönemi düzenlemelerinin uygulamaya konmasından bu yana emlak piyasasındaki en büyük değişikliklerden birini tetikleyecek.”
Ekim kararı, örgüt açısından yoğun tartışmaların yaşandığı bir dönemde geldi ve iç huzursuzluk son beş ayda zirveye ulaştı. Yönetim Kurulu Başkanı Bob Goldberg, karardan birkaç gün sonra kapalı bir toplantıda emekliye ayrılacağını duyurdu. Onun istifası, Times soruşturmasında yaygın cinsel taciz iddialarının ortaya çıkmasının ardından Ağustos ayında iki gün sonra istifa eden NAR Başkanı Kenny Parcell'in istifasının ardından geldi.
Ocak ayında, örgütün kültürünü dönüştürme ve her ne pahasına olursa olsun davalarla mücadele etme sözü vererek görevi erkenden üstlenen NAR'ın yeni başkanı Tracy Kasper, NAR'ın Bayan Kasper'ın şantajın Hedefi olduğunu söylemesinin ardından ani istifasını duyurdu.
Ancak NAR'ın son aylardaki çalkantısına rağmen değişmeyen bir şey vardı: Davaların kusurlu olduğunu ve temyize gitmeyi düşündüklerini ileri sürdüler. Cuma günkü uzlaşma anlaşmasıyla NAR mücadeleden vazgeçti.
Anlaşma birçok önemli kural değişikliğini içeriyor. NAR'ın, bir satıcının acentesinin bir alıcının acentesi için tazminat belirlemesine izin verecek herhangi bir kural koymasını yasaklıyor; bu uygulama, eleştirmenlerin uzun süredir alıcı acentelerinin müşterilerini tek bir teklife yönlendirerek “yönlendirmeye” yol açtığını söylüyor. Teklifleri daha pahalı evlere yönlendirin. daha büyük bir komisyon kontrolü alın.
Ev satın almak ve satmak için kullanılan çevrimiçi MLS veritabanlarında, karşılaştırma, acente tazminatını gösteren tüm alanların tamamen kaldırılmasını gerektiriyor. Ayrıca, acentelerin çalışmaları karşılığında ücret teklif etmek veya kabul etmek için öncelikle birden fazla listeleme hizmetine abone olmaları yönündeki uzun süredir devam eden gerekliliği de yasaklıyor.
NAR, birden fazla listeleme sitesine sahip olmadığı, ancak bunların çoğunun, NAR'a bağlı kuruluşlar olarak hizmet veren yerel komisyoncu birliklerine ait olduğu ve onlar tarafından işletildiği konusunda defalarca ısrar etti. Anlaşmanın artık temsilci tazminatı ile MLS erişimi arasındaki bağlantıyı etkili bir şekilde kesmesiyle birlikte, birçok temsilcinin birliğe üyeliğini yeniden düşünmesi muhtemel.
“Bugün konut satışlarında sıfırlama düğmesine basıldı” dedi, ana davada ev satıcılarını temsil eden Kansas Şehri avukatı Michael Ketchmark. “Ev sahibi olan ya da ev sahibi olmayı hayal eden herkes bu gelişmeden çok büyük fayda sağlayacak.”