zenrcade
Active member
Bu hafta varılan bir anlaşma, yerleşik konut emlak standardına, yani yüzde 6 satış komisyonuna darbe vurma tehlikesi taşıyor. Kimin parasını ödeyeceği de değişecek. Başlangıçta Missouri'deki bir grup ev satıcısı tarafından başlatılan ve yıllar süren bir mahkeme savaşının ardından varılan anlaşma, ABD'deki evlerin satılma şeklini uzun süredir yöneten güçlü Ulusal Emlakçılar Birliği'nin, acentelerin nasıl satış yaptığına ilişkin Kurallarını ABD'ye vermesini talep ediyor. satıcı değişiklikleri Alıcılara tazminat ödenir.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki çoğu emlak işleminde hem satıcının hem de alıcının kendilerini temsil eden bir acentesi vardır. Onlarca yıldır bu acentelere ödeme yapmanın bir standardı var: Evin satış fiyatının yüzde 5 ila 6'sı kadar bir komisyon, satıcı tarafından ödeniyor ve iki acente arasında paylaştırılıyor.
Diğer birçok ülkede komisyon oranları önemli ölçüde daha düşüktür. Yatırım şirketi Keefe, Bruyette & Woods tarafından yapılan bir araştırmaya göre Britanya'da bu oran yüzde 1'in biraz üzerindeyken, Singapur, Hollanda ve Danimarka'da yüzde 2 ile 3 arasında seyrediyor. Missouri'deki federal mahkemede dava açan ev sahipleri, NAR'ın emlakçı tazminat kuralları aracılığıyla emlakçılara ödenen komisyonları yapay olarak şişirmek için komplo kurduğunu söyledi.
Artık bu kuralların, NAR'ın 418 milyon dolar tazminat ödeme anlaşmasını da içeren anlaşmanın mahkeme tarafından onaylanmasının ardından Temmuz gibi erken bir tarihte değişmesi planlanıyor.
Müzakere için daha fazla alan olabilir.
Emlakçılar, komisyonların uzun süredir pazarlığa açık olduğunu ve standart yüzde 5 ila 6'nın emirden ziyade pratik olduğunu savunuyor.
Ancak davalarda, satıcı acentelerinin alıcıların acentelerine tazminatı açıkça duyurmasını gerektiren ve alıcının acentesine etkili bir şekilde tazminat ödenmesini öngören bir NAR kuralının rekabeti bastırdığı belirtiliyor. Bu aynı zamanda, alıcı temsilcilerinin müşterilerini daha yüksek komisyon kazanabilecekleri daha pahalı evlere yönlendirdiği “yönlendirme” adı verilen bir uygulamanın da ortaya çıkmasına neden oldu.
Anlaşma şartlarına göre, emlakçılar artık alıcının komisyon oranlarını satılık evleri listeleyen çoğu veri tabanında yayınlayamıyor.
Bu daha fazla müzakereye olanak tanıyacak.
Joanne Y. Cleaver Aralık ayında Charlotte banliyösü Mint Hill, N.C.'deki beş yatak odalı evini satmaya karar verdiğinde, bir anlaşmanın yolda olduğunu biliyordu. Milwaukee Journal Sentinel'in eski emlak editörü Bayan Cleaver, ücretlerini düşürmelerini sağlamak için birkaç acenteyle görüştü ve kendi acentesinin ücreti 2,5 dolardan 2,5 dolara düşürmesini ve 1,5 oranında düşürmesini sağladı. yüzde. Ancak alıcının acentesine ödenen komisyonu yüzde 2,5'tan yüzde 2'ye düşürmeye çalıştığında süreç durdu.
Temsilciler birbiri ardına ona, yüzde düşürülürse acentelerin müşterilerini evinden uzak tutacağını söyledi. Kindle'ın “Gayrimenkul Komisyonlarını Pazarlık Edin ve Daha Fazla Para Kazanın!” kitabını yayınlayan Bayan Cleaver, “Bana güldüler” dedi. ve alıcıların ve satıcıların müzakere taktiklerini paylaşabilecekleri bir Facebook grubu oluşturduk.
Alıcıların acentelerine ödemeyi kendilerinin yapması bekleniyor.
Önerilen kural değişikliklerinin merkezinde komisyonların “ayrılması” yer alıyor; artık alıcılar ve satıcılar, her ikisinin de ücretlerini satıcının karşılaması yerine, kendi acentelerine ödeme yapmaktan sorumlu olacak.
Alıcılar için, özellikle de zaten bir ev için ön ödeme yapmakta zorlananlar için bu durum acı verici olabilir.
Rancho Santa Margarita, Kaliforniya'daki Common Ground Properties müdürü Stephen O'Hara, bir Facebook tartışma başlığında “Giriş seviyesi ve alt seviye alıcıların çoğu yüzde 3'lük bir indirim bekleyemez” dedi. “Bırakın 20.000 dolarlık komisyonu, bir kutu boyaya bile yetecek kadar paranız yok.”
İyi haber şu ki bu komisyonlar düşebilir. Çoğu alıcı acentesi şu anda bir ev satışından yüzde 2,5 ila 3 kazanıyor (normal yüzde 6 komisyonun yarısı). Yatırım bankacılığı şirketi Keefe, Bruyette & Woods'un genel müdürü ve değişikliklerin komisyonlar üzerindeki etkisine ilişkin 77 sayfalık bir çalışmanın yazarı Ryan Tomasello, sistemin elden geçirilmesinin acentelerin daha düşük oranlar sunması nedeniyle daha fazla rekabete yol açabileceğini söyledi.
Bay Tomasello'nun araştırması komisyonların çoğunlukla alıcı tarafında olmak üzere yüzde 2'ye kadar düşebileceğini öne sürüyor. Aynı zamanda emlak fiyatlarının etkileneceğine de inanmıyor. “Bunun genel komisyonları ve dolayısıyla hayattaki en büyük işlemlerden birinin sürtüşme maliyetlerini azaltmasını bekliyoruz” dedi.
Satıcılar gibi alıcılara da acenteleriyle yazılı bir anlaşma teklif edilme olasılığı artık daha yüksek.
Komisyonlar daha şeffaf hale gelebilir.
NAR'ın bu uygulamaya karşı yönergelerine rağmen, birçok alıcı hizmetlerini ücretsiz olarak tanıtıyor. Ancak emlak ve kişisel yaşamda hiçbir şey bedava olmaz; birçok ev alıcısı, acente ücretlerinin satıcı tarafından karşılandığının farkında değildi.
Satıcılar da çoğu zaman bu konuda hiçbir şey bilmiyordu. 1000 Amerikalının katılımıyla yakın zamanda yapılan bir anket, ev satıcılarının yüzde 42'sinin, alıcının acentesinin komisyonunu ödemelerinin beklendiğini bilmediğini ortaya çıkardı. NAR'a dava açan beş Missouri ev satıcısı da aynı şikayetleri dile getirdi.
Anketi yürüten emlak eğitim platformu Clever Real Estate'in kurucu ortağı Luke Babich, “Günümüzün tüketicileri mevcut komisyon sistemini kafa karıştırıcı ve adaletsiz buluyor, bu da birçok kişinin emlakçılarına güvenmesini zorlaştırıyor” dedi. bir blog yazısında yazdı.
Anlaşmanın olası sonuçlarından biri, ev alıcılarının kendilerini temsil eden acenteye ödeme yapma süreci ve mekanizması hakkında daha fazla bilgi sahibi olmalarıdır.
Bazı alıcılar tek başına gitmeye karar verebilir.
Keefe, Bruyette & Woods'a göre bugün ev alıcılarının yüzde 85 ila 90'ı, ev satın alırken yalnızca kendilerini temsil edecek bir acente kullanıyor. Faturayı kendi acentelerinin ödemesi ihtimaliyle karşı karşıya kalan, listeleri kendileri aramak için zaten Zillow ve Redfin gibi sitelere güvenen bazı alıcılar artık bir acenteyi işe almaktan tamamen kaçınmayı seçiyor.
Ancak alıcılar dikkatli olsun: Temsilciler, bu işi tek başına yapanların bir dolandırıcılığın kurbanı olma veya süreci yanlış anlama olasılığının daha yüksek olduğu konusunda uyarıyor.
NAR üyesi olmayan aracılar da etkilenebilir.
Çoğu şehirde, evlerin satış için listelendiği veritabanlarına (“çoklu listeleme hizmetleri” adı verilir) erişim, aidat ödeyen NAR üyeleriyle sınırlıdır ve bu da kuruluşun nüfuzunun güçlenmesine yardımcı olmuştur. Ancak bu, New York da dahil olmak üzere her şehirde geçerli değildir; burada birçok acente yalnızca yerel emlak ticaret birliği REBNY olarak bilinen New York Emlak Kurulu'nun üyesidir.
Bazı büyük aracı kurumlar, aracılarına NAR'dan çıkma teklifini zaten sundu. Geçtiğimiz yıl örgüte karşı açılan davalar arttıkça, aralarında Re/Max ve Redfin'in de bulunduğu birçok emlak şirketi, acentelerinin NAR üyeliği şartını ortadan kaldırdı.
Çoğu acentenin NAR üyesi olmadığı New York City'de, anlaşmanın çoğu alıcı ve satıcı üzerinde doğrudan bir etkisi bulunmuyor. En azından henüz değil: Değişikliklerin tüm sektörü etkilemesi muhtemel. Ocak ayında REBNY, alıcı temsilcilerinin satıcının komisyon teklifini reddetmesine ve alıcıyla ücret konusunda pazarlık yapmasına olanak tanıyan yeni kurallar getirdi.
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki çoğu emlak işleminde hem satıcının hem de alıcının kendilerini temsil eden bir acentesi vardır. Onlarca yıldır bu acentelere ödeme yapmanın bir standardı var: Evin satış fiyatının yüzde 5 ila 6'sı kadar bir komisyon, satıcı tarafından ödeniyor ve iki acente arasında paylaştırılıyor.
Diğer birçok ülkede komisyon oranları önemli ölçüde daha düşüktür. Yatırım şirketi Keefe, Bruyette & Woods tarafından yapılan bir araştırmaya göre Britanya'da bu oran yüzde 1'in biraz üzerindeyken, Singapur, Hollanda ve Danimarka'da yüzde 2 ile 3 arasında seyrediyor. Missouri'deki federal mahkemede dava açan ev sahipleri, NAR'ın emlakçı tazminat kuralları aracılığıyla emlakçılara ödenen komisyonları yapay olarak şişirmek için komplo kurduğunu söyledi.
Artık bu kuralların, NAR'ın 418 milyon dolar tazminat ödeme anlaşmasını da içeren anlaşmanın mahkeme tarafından onaylanmasının ardından Temmuz gibi erken bir tarihte değişmesi planlanıyor.
Müzakere için daha fazla alan olabilir.
Emlakçılar, komisyonların uzun süredir pazarlığa açık olduğunu ve standart yüzde 5 ila 6'nın emirden ziyade pratik olduğunu savunuyor.
Ancak davalarda, satıcı acentelerinin alıcıların acentelerine tazminatı açıkça duyurmasını gerektiren ve alıcının acentesine etkili bir şekilde tazminat ödenmesini öngören bir NAR kuralının rekabeti bastırdığı belirtiliyor. Bu aynı zamanda, alıcı temsilcilerinin müşterilerini daha yüksek komisyon kazanabilecekleri daha pahalı evlere yönlendirdiği “yönlendirme” adı verilen bir uygulamanın da ortaya çıkmasına neden oldu.
Anlaşma şartlarına göre, emlakçılar artık alıcının komisyon oranlarını satılık evleri listeleyen çoğu veri tabanında yayınlayamıyor.
Bu daha fazla müzakereye olanak tanıyacak.
Joanne Y. Cleaver Aralık ayında Charlotte banliyösü Mint Hill, N.C.'deki beş yatak odalı evini satmaya karar verdiğinde, bir anlaşmanın yolda olduğunu biliyordu. Milwaukee Journal Sentinel'in eski emlak editörü Bayan Cleaver, ücretlerini düşürmelerini sağlamak için birkaç acenteyle görüştü ve kendi acentesinin ücreti 2,5 dolardan 2,5 dolara düşürmesini ve 1,5 oranında düşürmesini sağladı. yüzde. Ancak alıcının acentesine ödenen komisyonu yüzde 2,5'tan yüzde 2'ye düşürmeye çalıştığında süreç durdu.
Temsilciler birbiri ardına ona, yüzde düşürülürse acentelerin müşterilerini evinden uzak tutacağını söyledi. Kindle'ın “Gayrimenkul Komisyonlarını Pazarlık Edin ve Daha Fazla Para Kazanın!” kitabını yayınlayan Bayan Cleaver, “Bana güldüler” dedi. ve alıcıların ve satıcıların müzakere taktiklerini paylaşabilecekleri bir Facebook grubu oluşturduk.
Alıcıların acentelerine ödemeyi kendilerinin yapması bekleniyor.
Önerilen kural değişikliklerinin merkezinde komisyonların “ayrılması” yer alıyor; artık alıcılar ve satıcılar, her ikisinin de ücretlerini satıcının karşılaması yerine, kendi acentelerine ödeme yapmaktan sorumlu olacak.
Alıcılar için, özellikle de zaten bir ev için ön ödeme yapmakta zorlananlar için bu durum acı verici olabilir.
Rancho Santa Margarita, Kaliforniya'daki Common Ground Properties müdürü Stephen O'Hara, bir Facebook tartışma başlığında “Giriş seviyesi ve alt seviye alıcıların çoğu yüzde 3'lük bir indirim bekleyemez” dedi. “Bırakın 20.000 dolarlık komisyonu, bir kutu boyaya bile yetecek kadar paranız yok.”
İyi haber şu ki bu komisyonlar düşebilir. Çoğu alıcı acentesi şu anda bir ev satışından yüzde 2,5 ila 3 kazanıyor (normal yüzde 6 komisyonun yarısı). Yatırım bankacılığı şirketi Keefe, Bruyette & Woods'un genel müdürü ve değişikliklerin komisyonlar üzerindeki etkisine ilişkin 77 sayfalık bir çalışmanın yazarı Ryan Tomasello, sistemin elden geçirilmesinin acentelerin daha düşük oranlar sunması nedeniyle daha fazla rekabete yol açabileceğini söyledi.
Bay Tomasello'nun araştırması komisyonların çoğunlukla alıcı tarafında olmak üzere yüzde 2'ye kadar düşebileceğini öne sürüyor. Aynı zamanda emlak fiyatlarının etkileneceğine de inanmıyor. “Bunun genel komisyonları ve dolayısıyla hayattaki en büyük işlemlerden birinin sürtüşme maliyetlerini azaltmasını bekliyoruz” dedi.
Satıcılar gibi alıcılara da acenteleriyle yazılı bir anlaşma teklif edilme olasılığı artık daha yüksek.
Komisyonlar daha şeffaf hale gelebilir.
NAR'ın bu uygulamaya karşı yönergelerine rağmen, birçok alıcı hizmetlerini ücretsiz olarak tanıtıyor. Ancak emlak ve kişisel yaşamda hiçbir şey bedava olmaz; birçok ev alıcısı, acente ücretlerinin satıcı tarafından karşılandığının farkında değildi.
Satıcılar da çoğu zaman bu konuda hiçbir şey bilmiyordu. 1000 Amerikalının katılımıyla yakın zamanda yapılan bir anket, ev satıcılarının yüzde 42'sinin, alıcının acentesinin komisyonunu ödemelerinin beklendiğini bilmediğini ortaya çıkardı. NAR'a dava açan beş Missouri ev satıcısı da aynı şikayetleri dile getirdi.
Anketi yürüten emlak eğitim platformu Clever Real Estate'in kurucu ortağı Luke Babich, “Günümüzün tüketicileri mevcut komisyon sistemini kafa karıştırıcı ve adaletsiz buluyor, bu da birçok kişinin emlakçılarına güvenmesini zorlaştırıyor” dedi. bir blog yazısında yazdı.
Anlaşmanın olası sonuçlarından biri, ev alıcılarının kendilerini temsil eden acenteye ödeme yapma süreci ve mekanizması hakkında daha fazla bilgi sahibi olmalarıdır.
Bazı alıcılar tek başına gitmeye karar verebilir.
Keefe, Bruyette & Woods'a göre bugün ev alıcılarının yüzde 85 ila 90'ı, ev satın alırken yalnızca kendilerini temsil edecek bir acente kullanıyor. Faturayı kendi acentelerinin ödemesi ihtimaliyle karşı karşıya kalan, listeleri kendileri aramak için zaten Zillow ve Redfin gibi sitelere güvenen bazı alıcılar artık bir acenteyi işe almaktan tamamen kaçınmayı seçiyor.
Ancak alıcılar dikkatli olsun: Temsilciler, bu işi tek başına yapanların bir dolandırıcılığın kurbanı olma veya süreci yanlış anlama olasılığının daha yüksek olduğu konusunda uyarıyor.
NAR üyesi olmayan aracılar da etkilenebilir.
Çoğu şehirde, evlerin satış için listelendiği veritabanlarına (“çoklu listeleme hizmetleri” adı verilir) erişim, aidat ödeyen NAR üyeleriyle sınırlıdır ve bu da kuruluşun nüfuzunun güçlenmesine yardımcı olmuştur. Ancak bu, New York da dahil olmak üzere her şehirde geçerli değildir; burada birçok acente yalnızca yerel emlak ticaret birliği REBNY olarak bilinen New York Emlak Kurulu'nun üyesidir.
Bazı büyük aracı kurumlar, aracılarına NAR'dan çıkma teklifini zaten sundu. Geçtiğimiz yıl örgüte karşı açılan davalar arttıkça, aralarında Re/Max ve Redfin'in de bulunduğu birçok emlak şirketi, acentelerinin NAR üyeliği şartını ortadan kaldırdı.
Çoğu acentenin NAR üyesi olmadığı New York City'de, anlaşmanın çoğu alıcı ve satıcı üzerinde doğrudan bir etkisi bulunmuyor. En azından henüz değil: Değişikliklerin tüm sektörü etkilemesi muhtemel. Ocak ayında REBNY, alıcı temsilcilerinin satıcının komisyon teklifini reddetmesine ve alıcıyla ücret konusunda pazarlık yapmasına olanak tanıyan yeni kurallar getirdi.