zenrcade
Active member
Geçtiğimiz hafta Ulusal Emlakçılar Birliği, ev satıcıları tarafından açılan bir dizi davayı çözüme kavuşturarak 418 milyon dolar tazminat ödemeyi ve acente komisyonlarıyla ilgili uzun süredir devam eden kurallarını iptal etmeyi kabul etti. Hâlâ federal mahkeme onayı gerektiren anlaşma, ev satışlarındaki standart yüzde 6 komisyonu ortadan kaldıracak ve satıcıların artık komisyonun tamamını ödemeyeceği bir sistemin önünü açacak.
Anlaşmanın ABD emlak fiyatlarını nasıl etkileyeceği, satış komisyonlarının nasıl belirleneceği ve bunları kimin ödeyeceği başta olmak üzere sayısız soru yanıtsız kaldı.
Ancak ana emlak ticareti grubunun New York Emlak Kurulu (REBNY) olduğu New York City'de, acentelerin çoğu NAR üyesi değildir ve bu nedenle grubun değişen kurallarına tabi değildir.
NAR anlaşması New York City'deki alıcı ve satıcıları doğrudan etkilemese de etkisinin ülke çapında hissedilmesi bekleniyor. Bu yılın başlarında REBNY, ev satışlarına ilişkin acente komisyonlarını düzenleyen yeni kurallar getirdi. Ancak gelişmelerin sektörü nasıl etkileyeceği REBNY iştirakleri için bile net değil. REBNY yetkilileri Pazartesi günü bir e-posta açıklamasında üyelere, NAR anlaşmasının “New York pazarını etkileyebileceğini” ve NAR anlaşmasını “incelediklerini” ve REBNY üyelerine kısa süre içinde sağlayacakları bir analiz sağlayacaklarını söyledi.
REBNY'nin NAR'dan farkı nedir?
REBNY 1896'da kuruldu ve 1990'larda NAR'dan ayrıldı. New York City'deki lisans gerekliliklerini denetleyen ve gayrimenkulle ilgili kural ve düzenlemeleri belirleyen kuruluş, 15.000'den fazla yerel emlak profesyonelini ve 800'den fazla farklı aracı kurum firmasını temsil ediyor. REBNY ayrıca üyelere özel ilanlara erişim sağlayan Konut Listeleme Hizmetini (RLS) de işletmektedir.
Ancak bu, REBNY ve üyelerinin NAR kararından etkilenmeyeceği anlamına gelmiyor. Zicklin İşletme Fakültesi CUNY Baruch Koleji'nde emlak alanında yardımcı doçent olan Sonia Gilbukh, “Herkes karardan etkilenecek çünkü aynı şekilde dava edilmekten korkacaklar” dedi.
REBNY, komisyon yapısında Ocak ayında değişiklikler yapmıştı.
REBNY hangi değişiklikleri özetledi?
REBNY, RLS Evrensel Ortak Aracılık Anlaşması'nda yapılan bir güncellemede, alıcının acentesine yapılacak tazminat tekliflerinin, satıcı adına yapılmış olsa bile, satıcının acentesinden değil, doğrudan ev satıcısından gelmesi gerektiğini duyurdu.
Alıcının temsilcisi daha sonra bu teklifi kabul edebilir, reddedebilir veya pazarlık yapabilir. Satıcı, alıcının temsilcisine tazminat teklif etmeyi reddederse, alıcının temsilcisi doğrudan alıcıyla tazminat konusunda pazarlık yapabilir.
Geçmişte, ev satıcıları genellikle bir satışta yüzde 6'lık komisyonun tamamını ödüyordu ve satıcının acentesi ile alıcının acentesi bunu eşit olarak paylaştırıyordu.
Bunun satıcılar üzerinde nasıl bir etkisi olabilir?
Bazı uzmanlar New York pazarının başka yerlerdeki birçok değişiklikten korunabileceğine inanıyor. Bayan Gilbukh, yeni kuralların satıcı temsilcilerinin meslektaşlarına komisyon teklifinde bulunmasını yasaklasa da “pratikte paranın hâlâ satıcıdan geldiğini” söyledi.
Daha önce alıcılar satış komisyonunun yarısını (genelde yüzde 3) kazanıyordu. Bayan Gilbukh, “Başka herhangi bir şey satışınızı tehlikeye atabilir, dolayısıyla çoğu satıcı yine de standardı teklif eder” dedi. “Alıcıya daha düşük bir komisyon teklif ederseniz, mülkünüzü çok daha az kişi inceleyecek ve bu da piyasadaki fiyat ve süreyi tehlikeye atacaktır.”
Bunun alıcılar üzerinde ne gibi bir etkisi olabilir?
Satıcı, alıcının temsilcisine düşük bir fiyat teklif ederse veya hiçbir tazminat teklif etmezse, alıcının temsilcisinin alıcıyla bir ücret pazarlığı yapması gerekebilir. Bu, alıcılar için ek bir maliyet yükü anlamına gelebilir.
“Ya satıcı, alıcının acentesine sıfır teklifte bulunursa ve alıcı da evi isterse? American Real Estate Association'ın kurucu ortağı ve Compass'taki New York komisyoncusu Jason Haber, kendi acentelerine tazminat ödemek zorundalar” dedi.
Bay Haber, peşinatın üstüne eklenecek ekstra paranın “birçok insan için çok büyük bir köprü olacağını” söyledi. Yüzde 20 peşinatlı 400.000 dolarlık bir ev örneğini kullanarak, yalnızca 80.000 dolar yatıran bir alıcının acentesine geleneksel yüzde 3 oranında ödeme yapmak için ek 12.000 dolar ödemek zorunda kalacağını açıkladı.
Haber, “Benim endişem, bunun alıcıları haklarından mahrum bırakacağı, piyasadan ayrılacakları ve ardından emlak piyasasının durgunlaşacağı yönünde” dedi. “Eğer daha fazla insanı kiralamaya zorlarsak (esasen başkasının ipoteğini ödersek), bu genel ekonomi için kötü olur çünkü daha fazla insan için nesiller boyu zenginlik yaratılmasını engelleriz.”
Ancak alıcıların kendi acentelerine ödeme yaptığı durumlarda, yüzde 3'lük oranın altında ödeme yapma konusunda daha fazla baskıya sahip olabilirler. Bayan Gilbukh, “Daha etkili bir şekilde pazarlık yapma ve sonunda yüzde 3'ten daha az ödeme yapma olasılıkları çok daha yüksek” dedi. “Eğer alıcı kendi temsili için para ödüyorsa ve satıcı da kendi temsili için para ödüyorsa, o zaman pazarlık gücü eskisinden çok daha fazla müşterinin tarafında olacaktır.”
Alıcılar acenteyi atlayabilir mi?
Evet. Alıcılar, çevrimiçi olarak veya şahsen fırsatları arayabilir ve bir acenteden tamamen vazgeçmeyi seçebilir.
Ancak New York City gibi karmaşık ve rekabetçi bir pazarda bu onların çıkarına olmayabilir. Öncelikle, New York'taki birçok daire, kapsamlı başvurular, mali açıklamalar ve potansiyel alıcılarla görüşmeler gerektiren kooperatiflerdir. Süreç uzun ve labirentlidir ve vasıflı temsilciler çok değerli bir kaynak olabilir.
Bay Haber, “Özellikle kooperatif pazarında, alıcı tarafında, alıcının kurul onay sürecinden geçmesine yardımcı olabilecek mümkün olan en iyi temsilciyi istersiniz” dedi. Sorunsuz bir süreç isteyen bazı satıcılar deneyimsiz, temsil edilmeyen bir alıcıyla pazarlık yapmak istemeyebilir.
Bay Haber şöyle devam etti: “İnsanlar bir TikTok videosu veya emlak realite şovu izlediği için bu işlemi kendi başlarına halledebileceklerini düşünüyorlar.” “Sonra dışarı çıkıp kendilerine zarar veriyorlar çünkü onlara yardım edecek profesyonel bir danışmanları yok.”
Bu emlakçıların oyununu nasıl değiştirecek?
Bazıları, kısmen pandemi nedeniyle emlak mesleğinin aşırı doymuş bir alan olduğuna inanıyor; 2020 ve 2021'de Amerika Birleşik Devletleri'nde 156.000'den fazla kişi acente oldu.
Bayan Gilbukh, menajer maaşı konusundaki belirsizliğin safları daraltabileceğini söyledi.
“Bu sektörde ne yaptığını bilmeyen ve hâlâ aynı yüzde 6 komisyonu alan çok fazla insanımız var” dedi. “Bence bu çok olumlu; komisyonlar üzerindeki rekabet baskısını artırıyor.”
Burada kalmayı seçen acenteler “daha deneyimli olacak, müşterilerine daha yardımcı olacak ve daha düşük ücret talep edecek” dedi.
Bu New York'taki emlak fiyatları açısından ne anlama geliyor?
Satış komisyonları gerçekten düşerse, Realtor.com'a göre Şubat ayında ortalama talep fiyatının 825.000 $ olduğu New York'ta satış fiyatlarında düşüşe yol açabilir.
Bayan Gilbukh, “Satıcılar artık seçeneklerinin daha fazla farkına varır ve alıcıya hiçbir şey teklif etmemeye başlarsa ve bunu yapmanın hiçbir maliyetini görmezlerse, o zaman toplam komisyon yarı yarıya düşeceğinden işlem maliyetleri de düşecektir” dedi. “Ve dolayısıyla emlak fiyatlarında da bir düşüş görmemiz muhtemel.”
Anlaşmanın ABD emlak fiyatlarını nasıl etkileyeceği, satış komisyonlarının nasıl belirleneceği ve bunları kimin ödeyeceği başta olmak üzere sayısız soru yanıtsız kaldı.
Ancak ana emlak ticareti grubunun New York Emlak Kurulu (REBNY) olduğu New York City'de, acentelerin çoğu NAR üyesi değildir ve bu nedenle grubun değişen kurallarına tabi değildir.
NAR anlaşması New York City'deki alıcı ve satıcıları doğrudan etkilemese de etkisinin ülke çapında hissedilmesi bekleniyor. Bu yılın başlarında REBNY, ev satışlarına ilişkin acente komisyonlarını düzenleyen yeni kurallar getirdi. Ancak gelişmelerin sektörü nasıl etkileyeceği REBNY iştirakleri için bile net değil. REBNY yetkilileri Pazartesi günü bir e-posta açıklamasında üyelere, NAR anlaşmasının “New York pazarını etkileyebileceğini” ve NAR anlaşmasını “incelediklerini” ve REBNY üyelerine kısa süre içinde sağlayacakları bir analiz sağlayacaklarını söyledi.
REBNY'nin NAR'dan farkı nedir?
REBNY 1896'da kuruldu ve 1990'larda NAR'dan ayrıldı. New York City'deki lisans gerekliliklerini denetleyen ve gayrimenkulle ilgili kural ve düzenlemeleri belirleyen kuruluş, 15.000'den fazla yerel emlak profesyonelini ve 800'den fazla farklı aracı kurum firmasını temsil ediyor. REBNY ayrıca üyelere özel ilanlara erişim sağlayan Konut Listeleme Hizmetini (RLS) de işletmektedir.
Ancak bu, REBNY ve üyelerinin NAR kararından etkilenmeyeceği anlamına gelmiyor. Zicklin İşletme Fakültesi CUNY Baruch Koleji'nde emlak alanında yardımcı doçent olan Sonia Gilbukh, “Herkes karardan etkilenecek çünkü aynı şekilde dava edilmekten korkacaklar” dedi.
REBNY, komisyon yapısında Ocak ayında değişiklikler yapmıştı.
REBNY hangi değişiklikleri özetledi?
REBNY, RLS Evrensel Ortak Aracılık Anlaşması'nda yapılan bir güncellemede, alıcının acentesine yapılacak tazminat tekliflerinin, satıcı adına yapılmış olsa bile, satıcının acentesinden değil, doğrudan ev satıcısından gelmesi gerektiğini duyurdu.
Alıcının temsilcisi daha sonra bu teklifi kabul edebilir, reddedebilir veya pazarlık yapabilir. Satıcı, alıcının temsilcisine tazminat teklif etmeyi reddederse, alıcının temsilcisi doğrudan alıcıyla tazminat konusunda pazarlık yapabilir.
Geçmişte, ev satıcıları genellikle bir satışta yüzde 6'lık komisyonun tamamını ödüyordu ve satıcının acentesi ile alıcının acentesi bunu eşit olarak paylaştırıyordu.
Bunun satıcılar üzerinde nasıl bir etkisi olabilir?
Bazı uzmanlar New York pazarının başka yerlerdeki birçok değişiklikten korunabileceğine inanıyor. Bayan Gilbukh, yeni kuralların satıcı temsilcilerinin meslektaşlarına komisyon teklifinde bulunmasını yasaklasa da “pratikte paranın hâlâ satıcıdan geldiğini” söyledi.
Daha önce alıcılar satış komisyonunun yarısını (genelde yüzde 3) kazanıyordu. Bayan Gilbukh, “Başka herhangi bir şey satışınızı tehlikeye atabilir, dolayısıyla çoğu satıcı yine de standardı teklif eder” dedi. “Alıcıya daha düşük bir komisyon teklif ederseniz, mülkünüzü çok daha az kişi inceleyecek ve bu da piyasadaki fiyat ve süreyi tehlikeye atacaktır.”
Bunun alıcılar üzerinde ne gibi bir etkisi olabilir?
Satıcı, alıcının temsilcisine düşük bir fiyat teklif ederse veya hiçbir tazminat teklif etmezse, alıcının temsilcisinin alıcıyla bir ücret pazarlığı yapması gerekebilir. Bu, alıcılar için ek bir maliyet yükü anlamına gelebilir.
“Ya satıcı, alıcının acentesine sıfır teklifte bulunursa ve alıcı da evi isterse? American Real Estate Association'ın kurucu ortağı ve Compass'taki New York komisyoncusu Jason Haber, kendi acentelerine tazminat ödemek zorundalar” dedi.
Bay Haber, peşinatın üstüne eklenecek ekstra paranın “birçok insan için çok büyük bir köprü olacağını” söyledi. Yüzde 20 peşinatlı 400.000 dolarlık bir ev örneğini kullanarak, yalnızca 80.000 dolar yatıran bir alıcının acentesine geleneksel yüzde 3 oranında ödeme yapmak için ek 12.000 dolar ödemek zorunda kalacağını açıkladı.
Haber, “Benim endişem, bunun alıcıları haklarından mahrum bırakacağı, piyasadan ayrılacakları ve ardından emlak piyasasının durgunlaşacağı yönünde” dedi. “Eğer daha fazla insanı kiralamaya zorlarsak (esasen başkasının ipoteğini ödersek), bu genel ekonomi için kötü olur çünkü daha fazla insan için nesiller boyu zenginlik yaratılmasını engelleriz.”
Ancak alıcıların kendi acentelerine ödeme yaptığı durumlarda, yüzde 3'lük oranın altında ödeme yapma konusunda daha fazla baskıya sahip olabilirler. Bayan Gilbukh, “Daha etkili bir şekilde pazarlık yapma ve sonunda yüzde 3'ten daha az ödeme yapma olasılıkları çok daha yüksek” dedi. “Eğer alıcı kendi temsili için para ödüyorsa ve satıcı da kendi temsili için para ödüyorsa, o zaman pazarlık gücü eskisinden çok daha fazla müşterinin tarafında olacaktır.”
Alıcılar acenteyi atlayabilir mi?
Evet. Alıcılar, çevrimiçi olarak veya şahsen fırsatları arayabilir ve bir acenteden tamamen vazgeçmeyi seçebilir.
Ancak New York City gibi karmaşık ve rekabetçi bir pazarda bu onların çıkarına olmayabilir. Öncelikle, New York'taki birçok daire, kapsamlı başvurular, mali açıklamalar ve potansiyel alıcılarla görüşmeler gerektiren kooperatiflerdir. Süreç uzun ve labirentlidir ve vasıflı temsilciler çok değerli bir kaynak olabilir.
Bay Haber, “Özellikle kooperatif pazarında, alıcı tarafında, alıcının kurul onay sürecinden geçmesine yardımcı olabilecek mümkün olan en iyi temsilciyi istersiniz” dedi. Sorunsuz bir süreç isteyen bazı satıcılar deneyimsiz, temsil edilmeyen bir alıcıyla pazarlık yapmak istemeyebilir.
Bay Haber şöyle devam etti: “İnsanlar bir TikTok videosu veya emlak realite şovu izlediği için bu işlemi kendi başlarına halledebileceklerini düşünüyorlar.” “Sonra dışarı çıkıp kendilerine zarar veriyorlar çünkü onlara yardım edecek profesyonel bir danışmanları yok.”
Bu emlakçıların oyununu nasıl değiştirecek?
Bazıları, kısmen pandemi nedeniyle emlak mesleğinin aşırı doymuş bir alan olduğuna inanıyor; 2020 ve 2021'de Amerika Birleşik Devletleri'nde 156.000'den fazla kişi acente oldu.
Bayan Gilbukh, menajer maaşı konusundaki belirsizliğin safları daraltabileceğini söyledi.
“Bu sektörde ne yaptığını bilmeyen ve hâlâ aynı yüzde 6 komisyonu alan çok fazla insanımız var” dedi. “Bence bu çok olumlu; komisyonlar üzerindeki rekabet baskısını artırıyor.”
Burada kalmayı seçen acenteler “daha deneyimli olacak, müşterilerine daha yardımcı olacak ve daha düşük ücret talep edecek” dedi.
Bu New York'taki emlak fiyatları açısından ne anlama geliyor?
Satış komisyonları gerçekten düşerse, Realtor.com'a göre Şubat ayında ortalama talep fiyatının 825.000 $ olduğu New York'ta satış fiyatlarında düşüşe yol açabilir.
Bayan Gilbukh, “Satıcılar artık seçeneklerinin daha fazla farkına varır ve alıcıya hiçbir şey teklif etmemeye başlarsa ve bunu yapmanın hiçbir maliyetini görmezlerse, o zaman toplam komisyon yarı yarıya düşeceğinden işlem maliyetleri de düşecektir” dedi. “Ve dolayısıyla emlak fiyatlarında da bir düşüş görmemiz muhtemel.”