zenrcade
Active member
Çoğu alıcı için ipotek ev satın almanın temel taşıdır. Bazen, örneğin peşinatın karşılanması için ikinci bir ipotek de gerekebilir. Peki, ikinci ipotek affedilmiş gibi görünse de gerçekte hala mevcutsa ne olur? “Zombi İpoteği” ile tanışın.
Bunlar yeraltı dünyasından gelen yaratıklar değil, Tüketici Mali Koruma Bürosu'na göre ev sahiplerinin unuttuğu veya kredi verenlerin silmek istediği ancak daha sonra bunu başaramadığı ve yıllar sonra yeniden ortaya çıkan ipotekler.
Creighton Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden profesör David Weber, ev fiyatları artmaya devam ederken zombi ipoteklerin “ikinci bir dalga” yaşadığını söylüyor. (Weber'e göre ilk dalga 2008 sonbaharındaki durgunluktan sonra meydana geldi.)
Bay Weber, “'Zombi' terimi akılda kalıcı olduğu için akılda kaldı” dedi. “Mevcut ikinci ipotek sorunlarıyla birlikte hayata geri dönecek gibi değiller. Sadece nadasa bıraktılar.
Bay Weber, bir ev sahibinin, ikincil bir borç verenin mülkünün tapusunda kayıtlı olduğuna dair hiçbir fikrinin olmayabileceğini ve borç verenin, kendisi için mali açıdan uygun hale gelene kadar mülk üzerindeki haklarını ileri sürmemeye karar verebileceğini söylüyor.
İşte zombi ipotekler ve kendinizi nasıl koruyacağınız hakkında bilmeniz gerekenler.
Zombi İpoteği Nedir?
Missouri Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden profesör Andrea Boyack, terimin, temerrüde düşen ipotek kredilerinin sayısının arttığı 2008 haciz krizi sonrasında ortaya çıktığını söylüyor. Borç verenler haciz sürecini başlattılar veya temerrüt ilan ettiler ancak yatırımlarını geri kazanabileceklerine inanmadıkları için hiçbir zaman bunu takip etmediler.
Washington'daki bir politika düşünce kuruluşu olan Urban Institute'un kıdemli araştırmacılarından Michael Neal, bu nedenle ev sahiplerinin ipotek borçlarının affedildiğini veya silindiğini düşünmüş olabileceğini, ancak gerçekte borçların hâlâ mevcut olduğunu söylüyor. Weber, borçlar ve sözleşmeler için tipik zamanaşımı süresinin altı yıl olduğunu ve borç verenlerin davanın açıldığı tarihten itibaren altı yıl içinde ödeme talep edebileceğini söylüyor. (Weber, bazı yargı bölgelerinin 10 ila 30 yıl arasında daha uzun bir zaman aşımı süresine sahip olabileceğini söylüyor.)
Ancak zombi ipoteği gerçek bir ipotek türü değildir. Aksine, “bu sadece insanların unuttuğu, uykuda olan bir ipotek.,” dedi Bay Weber.
Neden herkes onun hakkında konuşuyor?
Zombi ipotekler, çeşitli eyaletlerdeki haciz verilerini analiz eden yakın tarihli bir NPR soruşturmasının odak noktasıydı.
NPR'ye göre, son iki yılda New York'ta en az 10.000 ikinci ipotek “haciz altına alındı” ancak 2004 ile 2008 yılları arasında geri alındı. NPR, bu tür ikinci ipotek sahibi ev sahipleriyle konuştu; bunlar arasında, başlangıçta borç tahsilatının bir aldatmaca olduğunu düşündüğü için haciz uygulanan bir kadın da vardı.
2008 yılında bu tür ipotekler birinci veya ikinci ipotek üzerinde meydana geldi. Weber, bugün bunların çoğunlukla yalnızca ikinci ipotekler için mevcut olduğunu söylüyor. Weber, bir ev sahibinin ilk ipoteğini ödeyip ikincisini ödeyememesi durumunda, ikinci ipoteğin sahibinin mülkü haciz etme hakkına sahip olduğunu söyledi.
Hem Neal hem de Weber, zombi ipoteklere artan ilgiyi emlak fiyatlarındaki artışa bağladı. Redfin'e göre bir evin ortalama satış fiyatı geçen ay yüzde 4,4 artışla 394.000 dolara yükselerek yeni bir rekora ulaştı, ancak ipotek oranları düştü. Weber, artan mülk değerlerinin bir mülkün değerini artırdığını ve ikinci bir ipotek sahibinin, ilk ipotek sahibinin ipoteği ödendikten sonra bile para kazanmaya devam etmesine olanak sağladığını söyledi.
Weber, hacizlerin sayısının da arttığını, bunun da ilginin yeniden arttığını gösterebileceğini söyledi.
Bay Weber, “Bu haciz başvurularının sayısına veya en azından bu zombi borçlara ilişkin tahsilat girişimlerine baktığınızda, bireysel yargı bölgelerindeki sayıların dramatik bir şekilde binlerce hatta daha fazla arttığını görüyorsunuz” dedi. “Bu çok fazla aktivite.”
Bunlar yasal mı?
Bay Weber, borç verenlerin ve borç tahsildarlarının, federal bir yasa olan Borç Vermede Hakikat Yasası uyarınca, ev sahiplerine borçlu oldukları miktar ve neden borçlu oldukları hakkında aylık bildirimler göndermeleri gerektiğini söyledi. Borç miktarının bildirilmemesi hukuka aykırıdır.
Bir ev sahibi ipotek geri ödemesinde temerrüde düşerse, borç veren hacizin kapatılıp kapatılmayacağına ve ne zaman kapatılacağına karar verebilir. Bayan Boyack, “Uygun prosedür izlenmeden bir ipoteğe haciz yasal değildir” dedi.
Tüketicilerin aldatıldığı kanıtlanırsa, zombi ipotek aynı zamanda tüketiciyi koruma konusu da haline gelebilir. Örneğin Boyack'a göre tüketiciler, “kısa vadeli gönül rahatlığını uzun vadeli ev güvenliğiyle” takas etme konusunda kandırılmış olabilir.
Ev sahipleri evlerini kaybedebilir mi?
Weber, borç verenlerin, paraya hakları olduğu için borcun geri ödenmesini talep etme veya haciz başlatma hakkına sahip olduğunu söyledi.
Bay Weber, bir kişinin evini kaybetmesi için davanın sıkı bir şekilde düzenlenmiş bir haciz sürecinden geçmesi gerektiğini, bunun birden fazla bildirim ve bazen de mülk açık artırması gerektirdiğini söylüyor.
Bay Weber, ipoteği elinde bulunduran yatırımcının mülkü haciz etmesi ve uygun “geri satın alma haklarını” elde etmesi halinde, ev sahibini tahliye edebileceğini, ilk ipoteği ödeyebileceğini ve mülkün nihai mülkiyetini alabileceğini söyledi.
Ev sahipleri kendilerini korumak için hangi adımları atabilir?
Weber, birisinin bilmeden bir zombi ikinci ipoteği imzalamasının pek olası olmadığını söyledi.
Ancak ev sahipleri bir zombi ipoteğine yakalandığında ve asıl kredi veren şirketten ziyade bilinmeyen bir şirketten çağrı aldıklarında, bunun bir “dolandırıcılık girişimi” olduğuna inandıkları için ihbarı görmezden gelebilirler, dedi.
Bay Weber, iyi bir ilk adımın, belgede listelenen herhangi bir takyidat veya haciz olup olmadığını kontrol etmek olduğunu söyledi. Bunu kendiniz, bir avukat veya bir tapu şirketinden kontrol edebilirsiniz. Bu, tapu üzerinde ikinci bir ipotek olup olmadığını öğrenmenize yardımcı olacaktır.
Zombi ipotek tuzağına düşerseniz bir avukat mahkemede buna itiraz etmenize yardımcı olabilir. Bay Weber, hemen hemen her durumda, bir ev sahibinin ücretlerden ve faizlerden feragat edebileceğini söylüyor. “Fakat çoğu zaman ikinci ipoteğin tamamını tapudan kaldırabiliyorlar” dedi.
Bunlar yeraltı dünyasından gelen yaratıklar değil, Tüketici Mali Koruma Bürosu'na göre ev sahiplerinin unuttuğu veya kredi verenlerin silmek istediği ancak daha sonra bunu başaramadığı ve yıllar sonra yeniden ortaya çıkan ipotekler.
Creighton Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden profesör David Weber, ev fiyatları artmaya devam ederken zombi ipoteklerin “ikinci bir dalga” yaşadığını söylüyor. (Weber'e göre ilk dalga 2008 sonbaharındaki durgunluktan sonra meydana geldi.)
Bay Weber, “'Zombi' terimi akılda kalıcı olduğu için akılda kaldı” dedi. “Mevcut ikinci ipotek sorunlarıyla birlikte hayata geri dönecek gibi değiller. Sadece nadasa bıraktılar.
Bay Weber, bir ev sahibinin, ikincil bir borç verenin mülkünün tapusunda kayıtlı olduğuna dair hiçbir fikrinin olmayabileceğini ve borç verenin, kendisi için mali açıdan uygun hale gelene kadar mülk üzerindeki haklarını ileri sürmemeye karar verebileceğini söylüyor.
İşte zombi ipotekler ve kendinizi nasıl koruyacağınız hakkında bilmeniz gerekenler.
Zombi İpoteği Nedir?
Missouri Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden profesör Andrea Boyack, terimin, temerrüde düşen ipotek kredilerinin sayısının arttığı 2008 haciz krizi sonrasında ortaya çıktığını söylüyor. Borç verenler haciz sürecini başlattılar veya temerrüt ilan ettiler ancak yatırımlarını geri kazanabileceklerine inanmadıkları için hiçbir zaman bunu takip etmediler.
Washington'daki bir politika düşünce kuruluşu olan Urban Institute'un kıdemli araştırmacılarından Michael Neal, bu nedenle ev sahiplerinin ipotek borçlarının affedildiğini veya silindiğini düşünmüş olabileceğini, ancak gerçekte borçların hâlâ mevcut olduğunu söylüyor. Weber, borçlar ve sözleşmeler için tipik zamanaşımı süresinin altı yıl olduğunu ve borç verenlerin davanın açıldığı tarihten itibaren altı yıl içinde ödeme talep edebileceğini söylüyor. (Weber, bazı yargı bölgelerinin 10 ila 30 yıl arasında daha uzun bir zaman aşımı süresine sahip olabileceğini söylüyor.)
Ancak zombi ipoteği gerçek bir ipotek türü değildir. Aksine, “bu sadece insanların unuttuğu, uykuda olan bir ipotek.,” dedi Bay Weber.
Neden herkes onun hakkında konuşuyor?
Zombi ipotekler, çeşitli eyaletlerdeki haciz verilerini analiz eden yakın tarihli bir NPR soruşturmasının odak noktasıydı.
NPR'ye göre, son iki yılda New York'ta en az 10.000 ikinci ipotek “haciz altına alındı” ancak 2004 ile 2008 yılları arasında geri alındı. NPR, bu tür ikinci ipotek sahibi ev sahipleriyle konuştu; bunlar arasında, başlangıçta borç tahsilatının bir aldatmaca olduğunu düşündüğü için haciz uygulanan bir kadın da vardı.
2008 yılında bu tür ipotekler birinci veya ikinci ipotek üzerinde meydana geldi. Weber, bugün bunların çoğunlukla yalnızca ikinci ipotekler için mevcut olduğunu söylüyor. Weber, bir ev sahibinin ilk ipoteğini ödeyip ikincisini ödeyememesi durumunda, ikinci ipoteğin sahibinin mülkü haciz etme hakkına sahip olduğunu söyledi.
Hem Neal hem de Weber, zombi ipoteklere artan ilgiyi emlak fiyatlarındaki artışa bağladı. Redfin'e göre bir evin ortalama satış fiyatı geçen ay yüzde 4,4 artışla 394.000 dolara yükselerek yeni bir rekora ulaştı, ancak ipotek oranları düştü. Weber, artan mülk değerlerinin bir mülkün değerini artırdığını ve ikinci bir ipotek sahibinin, ilk ipotek sahibinin ipoteği ödendikten sonra bile para kazanmaya devam etmesine olanak sağladığını söyledi.
Weber, hacizlerin sayısının da arttığını, bunun da ilginin yeniden arttığını gösterebileceğini söyledi.
Bay Weber, “Bu haciz başvurularının sayısına veya en azından bu zombi borçlara ilişkin tahsilat girişimlerine baktığınızda, bireysel yargı bölgelerindeki sayıların dramatik bir şekilde binlerce hatta daha fazla arttığını görüyorsunuz” dedi. “Bu çok fazla aktivite.”
Bunlar yasal mı?
Bay Weber, borç verenlerin ve borç tahsildarlarının, federal bir yasa olan Borç Vermede Hakikat Yasası uyarınca, ev sahiplerine borçlu oldukları miktar ve neden borçlu oldukları hakkında aylık bildirimler göndermeleri gerektiğini söyledi. Borç miktarının bildirilmemesi hukuka aykırıdır.
Bir ev sahibi ipotek geri ödemesinde temerrüde düşerse, borç veren hacizin kapatılıp kapatılmayacağına ve ne zaman kapatılacağına karar verebilir. Bayan Boyack, “Uygun prosedür izlenmeden bir ipoteğe haciz yasal değildir” dedi.
Tüketicilerin aldatıldığı kanıtlanırsa, zombi ipotek aynı zamanda tüketiciyi koruma konusu da haline gelebilir. Örneğin Boyack'a göre tüketiciler, “kısa vadeli gönül rahatlığını uzun vadeli ev güvenliğiyle” takas etme konusunda kandırılmış olabilir.
Ev sahipleri evlerini kaybedebilir mi?
Weber, borç verenlerin, paraya hakları olduğu için borcun geri ödenmesini talep etme veya haciz başlatma hakkına sahip olduğunu söyledi.
Bay Weber, bir kişinin evini kaybetmesi için davanın sıkı bir şekilde düzenlenmiş bir haciz sürecinden geçmesi gerektiğini, bunun birden fazla bildirim ve bazen de mülk açık artırması gerektirdiğini söylüyor.
Bay Weber, ipoteği elinde bulunduran yatırımcının mülkü haciz etmesi ve uygun “geri satın alma haklarını” elde etmesi halinde, ev sahibini tahliye edebileceğini, ilk ipoteği ödeyebileceğini ve mülkün nihai mülkiyetini alabileceğini söyledi.
Ev sahipleri kendilerini korumak için hangi adımları atabilir?
Weber, birisinin bilmeden bir zombi ikinci ipoteği imzalamasının pek olası olmadığını söyledi.
Ancak ev sahipleri bir zombi ipoteğine yakalandığında ve asıl kredi veren şirketten ziyade bilinmeyen bir şirketten çağrı aldıklarında, bunun bir “dolandırıcılık girişimi” olduğuna inandıkları için ihbarı görmezden gelebilirler, dedi.
Bay Weber, iyi bir ilk adımın, belgede listelenen herhangi bir takyidat veya haciz olup olmadığını kontrol etmek olduğunu söyledi. Bunu kendiniz, bir avukat veya bir tapu şirketinden kontrol edebilirsiniz. Bu, tapu üzerinde ikinci bir ipotek olup olmadığını öğrenmenize yardımcı olacaktır.
Zombi ipotek tuzağına düşerseniz bir avukat mahkemede buna itiraz etmenize yardımcı olabilir. Bay Weber, hemen hemen her durumda, bir ev sahibinin ücretlerden ve faizlerden feragat edebileceğini söylüyor. “Fakat çoğu zaman ikinci ipoteğin tamamını tapudan kaldırabiliyorlar” dedi.