zenrcade
Active member
Fannie Mae ve Freddie Mac uzun zamandır Amerikan ev satın alma endüstrisinde bir temel olmuştur ve aksi takdirde ev satın almak için istikrarlı ve öngörülebilir bir pazarda ve ipotek ile ilgili menkul kıymetler olarak konut kredileri satın alan yatırımcılarda aksi takdirde değişken bir pazar yaparlar.
Ancak geçen hafta Başkan Trump'ın federal konut finansmanı ajansı randevu danışmanı William Pult, 25 oturma yönetim kurulu üyesinin 14'ünü değiştirip her iki cesedin başkanı olarak işlediğinde iki ipotek şirketinin temellerini salladı. Bay Pulte ayrıca Fannie Mae ve Freddie'nin MAC'yi düzenlediği FHFA'dan yöneticileri de kaldırdı. Salı günü, Fannie ve Freddie programlarını sona erdirmek için bir emir imzaladı, bu da kendi evlerinin ilk kez alıcılarına ödeme ve kapanış maliyetlerinde destek sağlaması gereken bir emir imzaladı.
Değişiklikler, Trump yönetim görevlilerinin 2008'deki icra krizinden bu yana federal konservatuarda bulunan ipotek devlerinin özelleştirilmesi hakkındaki tartışmaları artırdığında ortaya çıkıyor.
Ev alıcıları doğrudan Fannie Mae veya Freddie Mac ile etkileşime girmese de, ipoteklerinin bunlardan biri tarafından desteklenmesi muhtemeldir. Birlikte, tek aileyi geri çeken şirketler 806.500 dolara kadar kredi barındırıyor. Özelleştirme, yatırımcılar için bir rüzgar davası olabilir, ancak muhtemelen bir uygun fiyat krizinin ortasında daha pahalı hale gelir.
“Bu, ipotek faizlerinin kesinlikle artacağı anlamına gelir”
Fannie Mae ve Freddie Mac nedir?
Federal Ulusal Mortgage Derneği veya Fannie Mae, Amerikalıların neredeyse dörtte biri icra yoluyla evlerini kaybettiğinde Büyük Buhran sırasında kuruldu. Kongre tarafından yeni anlaşmanın bir parçası olarak kurulan Kongre, ufalanan bir konut piyasasına istikrar, likidite ve uygun fiyat sunmalıdır. Federal Konut Kredisi Mortgage Corporation veya Freddie Mac, 1970 yılında evde ipotek için ikincil piyasayı genişletmek için Kongre tarafından kuruldu. Devlet tarafından finanse edilen şirketler veya GSE'ler olarak bilinirler.
Bir borç veren bir krediye kredi verdikten sonra, bu krediyi Fannie Mae ve Freddie Mac'in egemen olduğu ikincil ipotek piyasasında satma fırsatı bulur. Gelir, borç verene daha fazla kredi harcamak için daha fazla para verir.
Krediyi satın aldıktan sonra GSE, ipotek menkul kıymetlerindeki diğer kredilerle paketleyebilir ve daha sonra bu menkul kıymetleri emeklilik fonları, ticari bankalar, eyalet ve yerel yönetimler ve yatırım fonu yöneticileri de dahil olmak üzere yatırımcılara satabilir.
İkincil piyasada ipotek satmak için bu sistem kredi endüstrilerine muazzam likidite verir ve istikrarlı ve güvenilir bir pazarı teşvik eder. Örneğin, Fannie Mae 30 yaşındaki festival ipoteğini kalıcı bir oranla yarattı. Diğer ülkelerde, ipoteklerin değişken bir faiz oranı vardır, faiz oranları yıldan yıla yükselir ve düşer. Bankrate.com'dan Boss Finansal Analisti Greg McBride, “Bu ikincil piyasanın varlığı bu 30 yaşındaki kalıcı ipotekleri sunuyor.” Dedi.
Federal hükümetin Fannie Mae ve Freddie Mac'i desteklediği ve yatırımcılar için cazip hale getirdiği her zaman örtüktü. 2008 yılında, emlak piyasası çöktüğünde, iki GSE çok fazla toksik subprime kredisi aldıktan sonra iflas ediyordu. Hükümet onları kurtardı ve bugüne kadar devam eden bir konservatöre getirdi.
Özelleştirme için bir davul ritmi
Başkan Trump'ın ilk döneminin sonunda, yönetimi iki ipotek şirketini özelleştirmeye başladı. Bu, ucuz olduğu 2008 krizinden sonra GSE'lerde hisse satın alan yatırımcıların kulakları için müzik olurdu.
Özelleştirmek için ilk kamu teklifi olacak ve yatırımcılar şirketlerden hisse satın alacak, hükümetin kitaplarından taşıyacak ve maliyet azaltmasını bir öncelik haline getiren bir yönetim için nakit infüzyon sağlayacaklardı. Fiyatlarla hisseleri olan varlıklı yatırımcılar ve finansal riskten korunma fonu yöneticileri, halka arzdan milyarlarca kazanmalıdır. En büyük destekçilerden biri milyarder William B. Ackman.
Trump memurları son zamanlarda fikri üstlendi. Ocak ayında, Bay Ackman Şubat ayında X için ayrıntılı bir özelleştirme planı sundu. Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı Sekreteri Scott Turner, şirketlerin özelleştirilmesinin bir öncelik olduğunu söyledi.
Faiz oranları artabilir. Kolektif anlaşmalar kaybolabilir.
Zengin yatırımcılar için özelleştirme bir taahhüt olsa da, ev alıcıları için faiz oranlarını artıracağını söyledi. Şirketlerin nasıl özelleştirildiğine ne kadar bağlıdır?
Faiz oranları neden artmalı? Mevcut sistemin bir parçası olarak, federal hükümet tarafından satın alınan ipotek menkul kıymetleri federal hükümet tarafından garanti edilmektedir, bu da çok fazla borçlu ipoteklerini borçlara koyarsa yatırımcıların zararlardan korunması anlamına gelir. Bu garantiler olmadan özelleştirilmiş bir piyasada, menkul kıymetler daha riskli yatırımlar haline gelebilir, bu da faiz oranlarının arttığı anlamına gelir. Borç verenler ayrıca daha katı kredi gereksinimlerini karşılayabilir, bu da bazı alıcıların kredi almaya hak kazanmasını zorlaştırır.
Bayan Goodman, toplu anlaşmaların daha değişken bir pazarın başka bir kurbanı olabileceğini söyledi. Borçlular genellikle 30 ila 60 gün süren faiz oranlarına güvenmektedir. Bu anlaşmalar, alıcılara kendi alıcılarına, borç verenlerinin yaşadıkları faiz oranının, bir ev alımını tamamlama sürecine girerken belirlendiğini sağlar. Bir alıcı bu faiz oranını içerebilir, çünkü borç vereni, satış kapanır kapanmaz krediyi kolayca satabileceğini bilir. Bununla birlikte, bu koşullar özelleştirilmiş bir pazarda değişirse, borç verenler tarifeleri engellemek veya opsiyon için çok daha fazlasını hesaplamaktan çekinebilir. Borçlular için bu, son tabloda piyasaya sürülebilecek daha fazla belirsizlik anlamına gelecektir.
“Herkes özelleştirme hakkında anahtarı nasıl ters çevireceklerinden bahsediyor,” dedi Bayan Goodman. “Gerçekte bu halka arzı almadan önce cevaplayabileceğiniz sayısız soru var.”
Bu mevcut ev sahipleri için ne anlama geliyor?
Ev sahipleri için, Fannie ve Freddie'nin özelleştirilmesinin mevcut bir ipotek üzerinde hiçbir etkisi olmayacaktı, çünkü kredilerini imzaladıkları zaman kabul ettikleri koşullar değişmeyecekti. Fannie ve Freddie de yeniden finanse edilmiş krediler satın alırlar, bu nedenle yeniden finanse etmek isteyen bir ev sahibinin de yeni pazarı ele alması gerekebilir.
Ancak geçen hafta Başkan Trump'ın federal konut finansmanı ajansı randevu danışmanı William Pult, 25 oturma yönetim kurulu üyesinin 14'ünü değiştirip her iki cesedin başkanı olarak işlediğinde iki ipotek şirketinin temellerini salladı. Bay Pulte ayrıca Fannie Mae ve Freddie'nin MAC'yi düzenlediği FHFA'dan yöneticileri de kaldırdı. Salı günü, Fannie ve Freddie programlarını sona erdirmek için bir emir imzaladı, bu da kendi evlerinin ilk kez alıcılarına ödeme ve kapanış maliyetlerinde destek sağlaması gereken bir emir imzaladı.
Değişiklikler, Trump yönetim görevlilerinin 2008'deki icra krizinden bu yana federal konservatuarda bulunan ipotek devlerinin özelleştirilmesi hakkındaki tartışmaları artırdığında ortaya çıkıyor.
Ev alıcıları doğrudan Fannie Mae veya Freddie Mac ile etkileşime girmese de, ipoteklerinin bunlardan biri tarafından desteklenmesi muhtemeldir. Birlikte, tek aileyi geri çeken şirketler 806.500 dolara kadar kredi barındırıyor. Özelleştirme, yatırımcılar için bir rüzgar davası olabilir, ancak muhtemelen bir uygun fiyat krizinin ortasında daha pahalı hale gelir.
“Bu, ipotek faizlerinin kesinlikle artacağı anlamına gelir”
Fannie Mae ve Freddie Mac nedir?
Federal Ulusal Mortgage Derneği veya Fannie Mae, Amerikalıların neredeyse dörtte biri icra yoluyla evlerini kaybettiğinde Büyük Buhran sırasında kuruldu. Kongre tarafından yeni anlaşmanın bir parçası olarak kurulan Kongre, ufalanan bir konut piyasasına istikrar, likidite ve uygun fiyat sunmalıdır. Federal Konut Kredisi Mortgage Corporation veya Freddie Mac, 1970 yılında evde ipotek için ikincil piyasayı genişletmek için Kongre tarafından kuruldu. Devlet tarafından finanse edilen şirketler veya GSE'ler olarak bilinirler.
Bir borç veren bir krediye kredi verdikten sonra, bu krediyi Fannie Mae ve Freddie Mac'in egemen olduğu ikincil ipotek piyasasında satma fırsatı bulur. Gelir, borç verene daha fazla kredi harcamak için daha fazla para verir.
Krediyi satın aldıktan sonra GSE, ipotek menkul kıymetlerindeki diğer kredilerle paketleyebilir ve daha sonra bu menkul kıymetleri emeklilik fonları, ticari bankalar, eyalet ve yerel yönetimler ve yatırım fonu yöneticileri de dahil olmak üzere yatırımcılara satabilir.
İkincil piyasada ipotek satmak için bu sistem kredi endüstrilerine muazzam likidite verir ve istikrarlı ve güvenilir bir pazarı teşvik eder. Örneğin, Fannie Mae 30 yaşındaki festival ipoteğini kalıcı bir oranla yarattı. Diğer ülkelerde, ipoteklerin değişken bir faiz oranı vardır, faiz oranları yıldan yıla yükselir ve düşer. Bankrate.com'dan Boss Finansal Analisti Greg McBride, “Bu ikincil piyasanın varlığı bu 30 yaşındaki kalıcı ipotekleri sunuyor.” Dedi.
Federal hükümetin Fannie Mae ve Freddie Mac'i desteklediği ve yatırımcılar için cazip hale getirdiği her zaman örtüktü. 2008 yılında, emlak piyasası çöktüğünde, iki GSE çok fazla toksik subprime kredisi aldıktan sonra iflas ediyordu. Hükümet onları kurtardı ve bugüne kadar devam eden bir konservatöre getirdi.
Özelleştirme için bir davul ritmi
Başkan Trump'ın ilk döneminin sonunda, yönetimi iki ipotek şirketini özelleştirmeye başladı. Bu, ucuz olduğu 2008 krizinden sonra GSE'lerde hisse satın alan yatırımcıların kulakları için müzik olurdu.
Özelleştirmek için ilk kamu teklifi olacak ve yatırımcılar şirketlerden hisse satın alacak, hükümetin kitaplarından taşıyacak ve maliyet azaltmasını bir öncelik haline getiren bir yönetim için nakit infüzyon sağlayacaklardı. Fiyatlarla hisseleri olan varlıklı yatırımcılar ve finansal riskten korunma fonu yöneticileri, halka arzdan milyarlarca kazanmalıdır. En büyük destekçilerden biri milyarder William B. Ackman.
Trump memurları son zamanlarda fikri üstlendi. Ocak ayında, Bay Ackman Şubat ayında X için ayrıntılı bir özelleştirme planı sundu. Konut ve Kentsel Kalkınma Bakanlığı Sekreteri Scott Turner, şirketlerin özelleştirilmesinin bir öncelik olduğunu söyledi.
Faiz oranları artabilir. Kolektif anlaşmalar kaybolabilir.
Zengin yatırımcılar için özelleştirme bir taahhüt olsa da, ev alıcıları için faiz oranlarını artıracağını söyledi. Şirketlerin nasıl özelleştirildiğine ne kadar bağlıdır?
Faiz oranları neden artmalı? Mevcut sistemin bir parçası olarak, federal hükümet tarafından satın alınan ipotek menkul kıymetleri federal hükümet tarafından garanti edilmektedir, bu da çok fazla borçlu ipoteklerini borçlara koyarsa yatırımcıların zararlardan korunması anlamına gelir. Bu garantiler olmadan özelleştirilmiş bir piyasada, menkul kıymetler daha riskli yatırımlar haline gelebilir, bu da faiz oranlarının arttığı anlamına gelir. Borç verenler ayrıca daha katı kredi gereksinimlerini karşılayabilir, bu da bazı alıcıların kredi almaya hak kazanmasını zorlaştırır.
Bayan Goodman, toplu anlaşmaların daha değişken bir pazarın başka bir kurbanı olabileceğini söyledi. Borçlular genellikle 30 ila 60 gün süren faiz oranlarına güvenmektedir. Bu anlaşmalar, alıcılara kendi alıcılarına, borç verenlerinin yaşadıkları faiz oranının, bir ev alımını tamamlama sürecine girerken belirlendiğini sağlar. Bir alıcı bu faiz oranını içerebilir, çünkü borç vereni, satış kapanır kapanmaz krediyi kolayca satabileceğini bilir. Bununla birlikte, bu koşullar özelleştirilmiş bir pazarda değişirse, borç verenler tarifeleri engellemek veya opsiyon için çok daha fazlasını hesaplamaktan çekinebilir. Borçlular için bu, son tabloda piyasaya sürülebilecek daha fazla belirsizlik anlamına gelecektir.
“Herkes özelleştirme hakkında anahtarı nasıl ters çevireceklerinden bahsediyor,” dedi Bayan Goodman. “Gerçekte bu halka arzı almadan önce cevaplayabileceğiniz sayısız soru var.”
Bu mevcut ev sahipleri için ne anlama geliyor?
Ev sahipleri için, Fannie ve Freddie'nin özelleştirilmesinin mevcut bir ipotek üzerinde hiçbir etkisi olmayacaktı, çünkü kredilerini imzaladıkları zaman kabul ettikleri koşullar değişmeyecekti. Fannie ve Freddie de yeniden finanse edilmiş krediler satın alırlar, bu nedenle yeniden finanse etmek isteyen bir ev sahibinin de yeni pazarı ele alması gerekebilir.