zenrcade
Active member
Cuma gününün erken saatlerinde Ulusal Emlakçılar Birliği, ticaret grubuna karşı açılan birçok davayı çözecek küresel bir uzlaşma anlaşması üzerinde anlaşmaya vardı.
Bir grup Missouri ev satıcısı, ev satıcılarının acentelerine ve alıcıların acentelerine komisyon ödemesini gerektiren bir NAR kuralının aşırı ücretlere ve fiyat sabitlemeye yol açtığını öne sürerek, acente tazminat politikaları nedeniyle NAR'a dava açtı. Dava aynı zamanda acentelerin evleri satmak için NAR'a bağlı veritabanlarında listelemesini gerektiren başka bir kurala da itiraz etti. Ekim ayında jüri her iki uygulamanın da rekabete aykırı olduğu sonucuna vardı ve hakim en az 1,8 milyar dolar tazminat ödenmesine karar verdi.
Bunu, NAR'ı rekabeti boğmakla ve antitröst yasalarını ihlal etmekle suçlayan bir düzineden fazla taklit dava takip etti.
Anlaşma, NAR'ın 418 milyon dolar tazminat ödemesini sağlayacak ancak daha da önemlisi, ABD konut sektörünün uzun süredir merkezi olan bir dizi kuralı yeniden yazmayı kabul etti. İşte mahkeme onayına kadar işler nasıl değişecek?
Emlak fiyatları düşecek.
Amerika Birleşik Devletleri'nde çoğu broker, satıcı tarafından ödenen yüzde 5 veya 6 oranında komisyon talep eder. Bu, 1 milyon dolar değerinde bir evi olan birinin yalnızca emlak komisyonlarına 60.000 dolara kadar harcamayı bekleyebileceği anlamına geliyor; 30.000 doları acentesine ve 30.000 doları alıcı bulan acenteye gidecek. Maliyeti 400.000 dolar olan bir ev için bile (ki bu kabaca Amerika Birleşik Devletleri'ndeki evlerin mevcut ortalama değeridir), satıcılar hala yaklaşık 24.000 dolar komisyon ödüyorlar ve bu maliyetler evin nihai satış fiyatına dahil ediliyor.
Uzlaşma anlaşmasıyla birlikte, satıcı acentelerinin, ayrıştırma olarak bilinen bir uygulama olan, alıcı acentelerine komisyon teklifi yapma zorunluluğu artık ortadan kalkıyor. Bu, ev sahiplerinin milyarlarca tasarruf etmesini sağlayabilir.
Amerika Tüketici Federasyonu'nun emekli genel müdürü Steve Brobeck, “Ayırma, komisyonların ortadan kaldırılmasına ve aşağıya doğru müzakere edilmesine olanak tanıyarak hem ev fiyatlarını hem de tüketiciler için genel maliyetleri azaltıyor” dedi. Bay Brobeck, Amerikalıların emlak komisyonlarına yılda yaklaşık 100 milyar dolar harcadığını ve anlaşmanın bu rakamı en az 20 milyar dolar ile 50 milyar dolara kadar düşürmesinin beklendiğini söyledi.
Komisyonlar bir evin fiyatına bağlı olduğundan, “hem satıcılar hem de alıcılar, fiyat açısından daha şeffaf bir piyasada müzakereler ve karşılaştırmalı alışveriş yoluyla zaman içinde fiyatları aşağı çekecekler” dedi.
Yüzde 6 komisyon artık norm olmayacak.
Davalarda, NAR'ın ve acentelerinin NAR'a katılmasını zorunlu kılan aracı kurumların, sektör genelinde yüzde 5 veya 6'lık standart komisyonla sonuçlanan kurallar belirledikleri ileri sürüldü; bu, dünyadaki en yüksek oranlardan biri. Bu garantili oran olmadan, komisyoncular artık büyük olasılıkla iş rekabeti için komisyonlarını düşürmek zorunda kalacaklar.
“Bir ev satışında genellikle yalnızca bir temsilci ve bir avukatın yer aldığı İngiltere'de, ABD komisyonlarının yüzde 1 veya 2 seviyesine düşmesi pek olası değil. Ancak bunlar kesinlikle önemli ölçüde azalacak ve komisyonlar da giderek artan şekilde komisyoncuların satış konusundaki uzmanlığını ve bağlılığını yansıtacak” dedi Bay Brobeck bir e-postada.
Acentelerin alıcıları daha pahalı evlere yönlendirmesi anlamına gelen yönlendirme daha az yaygın olacak.
Amerika Birleşik Devletleri'nde satılık evleri listeleyen çoğu veri tabanı, NAR'a bağlı aidat ödeyen üyelerle sınırlıdır; bu hakimiyet, NAR'a karşı antitröst iddialarına yol açmıştır.
NAR kuralı, bir emlakçının bir evi veri tabanında listelerken alıcı getirmesi karşılığında alacağı tazminat miktarını açıkça belirtmesini gerektirir. Bu, eleştirmenlerin uzun süredir “yönlendirmeye” yol açtığını söylediği bir uygulamadır. alıcı acentelerinin daha yüksek komisyon almak için müşterilerini daha pahalı evlere yönlendirdiği yer.
Anlaşmanın bir parçası olarak, komisyoncu tazminatını gösteren tüm alanlar tamamen ortadan kaldırılacak ve bu da uygulamanın engellenmesine yardımcı olacak.
Yaklaşık bir milyon emlakçı mesleği bırakabilir.
Pandemi sırasında ipotek oranlarının düşmesi ve emlak piyasasının patlaması nedeniyle emlakçıların sayısı arttı. 2020 ve 2021'de 156.000'den fazla kişi emlak ruhsatını aldı ve Ulusal Emlakçılar Birliği üyeliği 2022'de 1,6 milyon üyeye ulaştı.
Bu büyümenin büyük bir kısmı kolay para fikrine dayanıyordu.
Ancak şimdi bu komisyoncuların çoğu mücadele ediyor ve komisyon oranlarının düşürülmesi yalnızca buna yol açacak acıyı arttır. Ülkedeki acentelerin yarısı geçen yıl bir ev sattı ya da hiç ev satmadı. Sektör artık büyük bir dönüşümle karşı karşıyayken deneyimli temsilciler, daha az deneyimli meslektaşlarının alanı tamamen terk edeceğini öngörüyor.
Bazı analistler kitlesel bir ayrılma öngörüyor. Yatırım bankacılığı şirketi Keefe, Bruyette & Woods'un geniş çapta alıntılanan bir raporu, ortak komisyonların ortadan kalkmasıyla 1 milyon temsilcinin sahadan ayrılacağını tahmin ediyor.
“Deneyimli temsilciler güçlü ilişkiler, itibar ve geniş ağlar kurdular. Reno, Nevada'da LPT Realty'yi işleten ve 24 yıldır sektörde olan Jen McDonald, yeni emlakçıların zorluk yaşayabileceğini söyledi. “Yerleşik bir itibar veya güçlü bir müşteri tabanı olmadan, müşterileri elde tutmaları veya yenilerini çekmeleri zor olacaktır.”
Bir grup Missouri ev satıcısı, ev satıcılarının acentelerine ve alıcıların acentelerine komisyon ödemesini gerektiren bir NAR kuralının aşırı ücretlere ve fiyat sabitlemeye yol açtığını öne sürerek, acente tazminat politikaları nedeniyle NAR'a dava açtı. Dava aynı zamanda acentelerin evleri satmak için NAR'a bağlı veritabanlarında listelemesini gerektiren başka bir kurala da itiraz etti. Ekim ayında jüri her iki uygulamanın da rekabete aykırı olduğu sonucuna vardı ve hakim en az 1,8 milyar dolar tazminat ödenmesine karar verdi.
Bunu, NAR'ı rekabeti boğmakla ve antitröst yasalarını ihlal etmekle suçlayan bir düzineden fazla taklit dava takip etti.
Anlaşma, NAR'ın 418 milyon dolar tazminat ödemesini sağlayacak ancak daha da önemlisi, ABD konut sektörünün uzun süredir merkezi olan bir dizi kuralı yeniden yazmayı kabul etti. İşte mahkeme onayına kadar işler nasıl değişecek?
Emlak fiyatları düşecek.
Amerika Birleşik Devletleri'nde çoğu broker, satıcı tarafından ödenen yüzde 5 veya 6 oranında komisyon talep eder. Bu, 1 milyon dolar değerinde bir evi olan birinin yalnızca emlak komisyonlarına 60.000 dolara kadar harcamayı bekleyebileceği anlamına geliyor; 30.000 doları acentesine ve 30.000 doları alıcı bulan acenteye gidecek. Maliyeti 400.000 dolar olan bir ev için bile (ki bu kabaca Amerika Birleşik Devletleri'ndeki evlerin mevcut ortalama değeridir), satıcılar hala yaklaşık 24.000 dolar komisyon ödüyorlar ve bu maliyetler evin nihai satış fiyatına dahil ediliyor.
Uzlaşma anlaşmasıyla birlikte, satıcı acentelerinin, ayrıştırma olarak bilinen bir uygulama olan, alıcı acentelerine komisyon teklifi yapma zorunluluğu artık ortadan kalkıyor. Bu, ev sahiplerinin milyarlarca tasarruf etmesini sağlayabilir.
Amerika Tüketici Federasyonu'nun emekli genel müdürü Steve Brobeck, “Ayırma, komisyonların ortadan kaldırılmasına ve aşağıya doğru müzakere edilmesine olanak tanıyarak hem ev fiyatlarını hem de tüketiciler için genel maliyetleri azaltıyor” dedi. Bay Brobeck, Amerikalıların emlak komisyonlarına yılda yaklaşık 100 milyar dolar harcadığını ve anlaşmanın bu rakamı en az 20 milyar dolar ile 50 milyar dolara kadar düşürmesinin beklendiğini söyledi.
Komisyonlar bir evin fiyatına bağlı olduğundan, “hem satıcılar hem de alıcılar, fiyat açısından daha şeffaf bir piyasada müzakereler ve karşılaştırmalı alışveriş yoluyla zaman içinde fiyatları aşağı çekecekler” dedi.
Yüzde 6 komisyon artık norm olmayacak.
Davalarda, NAR'ın ve acentelerinin NAR'a katılmasını zorunlu kılan aracı kurumların, sektör genelinde yüzde 5 veya 6'lık standart komisyonla sonuçlanan kurallar belirledikleri ileri sürüldü; bu, dünyadaki en yüksek oranlardan biri. Bu garantili oran olmadan, komisyoncular artık büyük olasılıkla iş rekabeti için komisyonlarını düşürmek zorunda kalacaklar.
“Bir ev satışında genellikle yalnızca bir temsilci ve bir avukatın yer aldığı İngiltere'de, ABD komisyonlarının yüzde 1 veya 2 seviyesine düşmesi pek olası değil. Ancak bunlar kesinlikle önemli ölçüde azalacak ve komisyonlar da giderek artan şekilde komisyoncuların satış konusundaki uzmanlığını ve bağlılığını yansıtacak” dedi Bay Brobeck bir e-postada.
Acentelerin alıcıları daha pahalı evlere yönlendirmesi anlamına gelen yönlendirme daha az yaygın olacak.
Amerika Birleşik Devletleri'nde satılık evleri listeleyen çoğu veri tabanı, NAR'a bağlı aidat ödeyen üyelerle sınırlıdır; bu hakimiyet, NAR'a karşı antitröst iddialarına yol açmıştır.
NAR kuralı, bir emlakçının bir evi veri tabanında listelerken alıcı getirmesi karşılığında alacağı tazminat miktarını açıkça belirtmesini gerektirir. Bu, eleştirmenlerin uzun süredir “yönlendirmeye” yol açtığını söylediği bir uygulamadır. alıcı acentelerinin daha yüksek komisyon almak için müşterilerini daha pahalı evlere yönlendirdiği yer.
Anlaşmanın bir parçası olarak, komisyoncu tazminatını gösteren tüm alanlar tamamen ortadan kaldırılacak ve bu da uygulamanın engellenmesine yardımcı olacak.
Yaklaşık bir milyon emlakçı mesleği bırakabilir.
Pandemi sırasında ipotek oranlarının düşmesi ve emlak piyasasının patlaması nedeniyle emlakçıların sayısı arttı. 2020 ve 2021'de 156.000'den fazla kişi emlak ruhsatını aldı ve Ulusal Emlakçılar Birliği üyeliği 2022'de 1,6 milyon üyeye ulaştı.
Bu büyümenin büyük bir kısmı kolay para fikrine dayanıyordu.
Ancak şimdi bu komisyoncuların çoğu mücadele ediyor ve komisyon oranlarının düşürülmesi yalnızca buna yol açacak acıyı arttır. Ülkedeki acentelerin yarısı geçen yıl bir ev sattı ya da hiç ev satmadı. Sektör artık büyük bir dönüşümle karşı karşıyayken deneyimli temsilciler, daha az deneyimli meslektaşlarının alanı tamamen terk edeceğini öngörüyor.
Bazı analistler kitlesel bir ayrılma öngörüyor. Yatırım bankacılığı şirketi Keefe, Bruyette & Woods'un geniş çapta alıntılanan bir raporu, ortak komisyonların ortadan kalkmasıyla 1 milyon temsilcinin sahadan ayrılacağını tahmin ediyor.
“Deneyimli temsilciler güçlü ilişkiler, itibar ve geniş ağlar kurdular. Reno, Nevada'da LPT Realty'yi işleten ve 24 yıldır sektörde olan Jen McDonald, yeni emlakçıların zorluk yaşayabileceğini söyledi. “Yerleşik bir itibar veya güçlü bir müşteri tabanı olmadan, müşterileri elde tutmaları veya yenilerini çekmeleri zor olacaktır.”